樓市資本論研究院注意到，一批現金流相對穩健型的房企，在這一輪史無前例的宏觀調控中獲得更多利好。
中南建設的資本“兩手硬”策略，讓其成為行業典型樣本。一手硬債券，去年12月24日兌付“17中南02”債券后，近期已無到期債券。另一手硬現金流，去年前三季度，中南建設經營性現金流入約1123億元，是一年內到期的各類有息負債的近7倍，務實的經營性現金流管控策略，持續保障了其經營安全。
投資者則用真金白銀投下信任票。截至1月20日收盤，中南建設報4.89元/股，創下近60日新高，年初至今累計漲幅18.12%。
顯然，在地產調控出現階段性拐點的大背景下，房企受益呈現分化，更利現金流穩定的房企。
在去年底央行1.2萬億的降準后，今年1月17日央行將一年期MLF和七天逆回購利率下調10個基點，發出正式降息信號。1月20日，全國銀行間同業拆借中心公布1年期和5年期LPR同時減低10個基點。本次降息在幅度和時點上都略高于預期。
樓市資本論研究院認為，這個標志性事件，疊加官方多次提及行業要“良性循環”，無疑意味著房地產調控的階段性拐點正在出現。
【一】拐點出現的意義
土拍持續遇冷、銷售快速回落、企業頻繁爆雷，在經歷了漫長的深度調控之后，房地產走到了十字路口。去年9月份以來，從中央到地方，從金融政策到銷售領域，監管層不斷釋放善意，以重塑行業發展信心。
樓市資本論研究院注意到，早在9月24日央行的三季度例會中就提出，維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
進入12月后，繼銀保監會表示，將在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導金融機構為房企之間合規并購提供金融工具支持后；貨幣流動性整體寬松也在實施過程中。
央行于2021年12月15日起下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%，共計釋放長期資金約1.2萬億元。
盡管此次降準不是大水漫灌，但預計仍將惠及包括房地產公司在內的多元企業主體。
在樓市資本論研究院看來，自2020年進入本輪調控周期以來，為扭轉行業普遍追尋的高杠桿、高負債、高增長的發展模式，行業金融政策不斷收緊，引導行業回歸運營本質。2021年三季度以來，面對拐點到來，房地產調控政策也具備了改善的空間。
綜合來看，在多個主管部門預期指引下，2022年房地產行業風險出清過程將以穩為主，作為國民經濟的支柱產業作用仍將得到發揮。
對于房企而言，這意味著一方面，前期過緊的金融政策將開始調整，緩解房企債務和經營壓力；另一方面，優質房企也會得到更多政策傾斜。
亞布力智庫專家武亮指出，隨著風險緩釋，行業清整將進一步推動各類資源向優質房企聚攏，以中南為代表的償債壓力小、綜合能力突出的優質房企，將修復正常的估值溢價。
【二】中南建設釋放債券壓力
樓市資本論認為，觀察一家房企的財務穩健程度，債券價格是重要指標之一，要知道財務風險起先正爆發于債券價格大跌。穩定債券價格的關鍵在于企業的回購能力，這需要直接拿出占用現金流的真金白銀。
2021年12月24日，中南建設發布關于“17中南02”2021年付息兌付及摘牌公告。據悉，17中南02發行規模為人民幣5.00億元，截至公告日本期債券余額為人民幣2.89億元，此次為最后一次兌付。
加上本筆債券兌付，近180天內中南建設兌付、回購債券金額已超50億元，2021年到期債券已全部兌付完成。
就算把時間拉長到一年來看，中南建設2022年內只有6月有兩筆美元債公開市場到期兌付，合計金額只有2.2億美元；償債壓力小，安全性的保障自然就高。
從2018年至今，中南建設的有息負債規模，占當期銷售金額的比率就一直保持在41%以下，遠低于行業平均70%的水平。
當穩健財務表現重要標準就是現金流，中南建設的財務管理將現金流作為近年來的重中之重。
2021年1-9月，中南建設經營性現金流入1123億元，是一年內到期的各類有息負債的7倍，月均流入125億元，遠超一年內有息負債的月均值14億元。
前三季度，中南經營活動產生的現金流量凈額14億元，連續四年保持正值，持續維護公司基本安全。
2021年9月末，中南凈負債率77.61％，比20年末下降19.66個百分點；扣除受限資金之后的現金短債比1.08，比20年末提高3.38個百分點，兩項指標均達綠線并繼續優化。扣除預收賬款后的資產負債率75.81％，比20年末下降2.88個百分點，進一步靠近70％的規則要求。
在樓市資本論看來，當下中國房地產市場正在遭遇信用重構，動蕩之下，中南建設的多次主動購回托舉了債券市場信心，也塑造出長期恪守財務安全而成功跨越周期的行業標本。
【三】手握4740萬平土儲的“全域營銷”
從短期看，整個行業目前仍處在艱難度過流動性緊張階段，如何修復長期價值，建立持續動銷的能力。樓市資本論認為，一看土儲布局，二看銷售能力。
平穩度過償債高峰的房企，土儲資源是否豐富成為打開未來增長空間的關鍵。截至目前，中南建設已經在內地116個城市布局了相關項目，總土儲建筑面積達到了4740萬平米。
值得一提的是，有近5成的土儲建筑面積位于長三角，一二線城市占比為33%，三四線城市占比為67%。
在樓市資本論看來，長三角區域作為中國經濟最活躍的城市群之一，房地產市場發展成熟健康，一直是各房企均重點布局的區域板塊。拆解中南建設的土儲內核發現，憑借長三角區域多年布局，已在板塊形成品牌的圍合效應，能保證企業保持長健康、可持續的發展。
另一方面，中南建設突出的數字化營銷能力，是其銷售成功的秘密抓手。
中南建設迎合新生代消費群體需求，主動擁抱數字化營銷。與天貓好房、阿里拍賣、騰訊廣告、企業微信、抖音等聯動合作，拓寬流量通道。
樓市資本論從其內部了解到，中南建設的數字營銷打法，順應客戶全生命周期觸點，延展營銷的全生命周期打法，通過在公域矩陣搭建、運營，在私域矩陣的轉化和建設，堅持營銷的長期主義，通過數字營銷能力，讓營銷回歸專業，實現精準獲客，全面實現競爭突圍。
值得一提的是，繼天貓旗艦店，阿里拍賣，騰訊私域打法的實踐之后，中南置地抖音官方旗艦店于2021年12月12日盛大開業，2021年通過數字營銷矩陣，店鋪總瀏覽量超600萬次，訪客數超100萬，旗下已運營超1000人的主播團隊，通過線上線下一體化的標準打法，借助數字浪潮，構建更強大的營銷力。
經過這場史無前例的地產調控淬煉，幸存者已經浴火重生。
在樓市資本論看來，相比于以前頭痛醫頭、猶豫不決的房地產調控政策，這次更為精準，更為科學。減少房地產金融投機屬性，中國房地產正回歸實體、回歸健康。
隨著流動性放松，以中南建設為代表的穩健房企，緊抓現金流管控，有望擺脫償債的緊箍咒，也將放開手腳，唱好整合市場資源和產業升級的大戲。
