今年以來(lái)，我們最強(qiáng)烈的感受就是四個(gè)字：幣臨城下！

1月份國(guó)內(nèi)人民幣貸款增加3.98萬(wàn)億元，是單月統(tǒng)計(jì)高點(diǎn)，同比多增3944億元。這也就意味著，創(chuàng)紀(jì)錄的近4萬(wàn)億元信貸投放很快將進(jìn)入市場(chǎng)流通。對(duì)物價(jià)、房?jī)r(jià)，可以說(shuō)意義深遠(yuǎn)。

果然，市場(chǎng)面亦出現(xiàn)一個(gè)重要變化，即1月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比首次止跌。

接著，住建部開(kāi)會(huì)了，定調(diào)今年樓市要穩(wěn)！

樓市資本論獲悉，2月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽介紹推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。其中，有兩句定調(diào)今年政策走向的話很重要:

第一句，努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)發(fā)揮積極作用。比之前表述房地產(chǎn)的內(nèi)容更為積極，今后有望出臺(tái)更多穩(wěn)定利好政策。第二句，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求。事實(shí)上，近段時(shí)間，多地相繼釋放樓市政策暖風(fēng)，降息降首付，托底舉措接踵而至。

樓市資本論認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市大風(fēng)向，和去年相比，真的已經(jīng)變了。雖然房住不炒還在提，但是對(duì)于樓市調(diào)控政策的態(tài)度，已經(jīng)告別了原本的“嚴(yán)管”，如今明顯趨于溫和。

所謂，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。貨幣寬松與降息降首付的疊加效應(yīng)兇猛。

從4萬(wàn)億到雙降（降息降首付），我們從全國(guó)到北京乃至環(huán)京，逐一探尋樓市回暖的蹤跡，也幫大家分析是否出手樓市抄底的窗口期已經(jīng)到來(lái)。

【一】全面松綁，全國(guó)樓市呈現(xiàn)三大回暖跡象

種種跡象都表明，全國(guó)樓市已經(jīng)觸底，從政策導(dǎo)向、調(diào)控現(xiàn)寬松跡象，到針對(duì)房企、購(gòu)房者出現(xiàn)信貸寬松跡象，房企的開(kāi)發(fā)貸松綁政策等看，樓市的至暗時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。

全國(guó)樓市的回暖潮從下面三點(diǎn)看是有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的。

1、降首付潮席卷全國(guó)

降首付歷來(lái)都是判斷樓市政策轉(zhuǎn)向的試金石。

2月18日，山東菏澤松綁樓市的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，無(wú)房無(wú)貸的購(gòu)房者首付比例從原先的30%降低到20%，驚起全國(guó)關(guān)注。而從某種意義上來(lái)說(shuō)，菏澤就是一大堆三四線城市的典型代表。

事實(shí)上，“降首付潮”早已蔓延開(kāi)來(lái)——越來(lái)越多的城市開(kāi)始主動(dòng)加入到買(mǎi)房降首付的行列中，重慶、贛州等地早已在春節(jié)后就下調(diào)了首付比例，佛山悄悄下調(diào)了非限購(gòu)區(qū)域的首付比例，東莞、惠州等地的樓盤(pán)也主動(dòng)下調(diào)了首付。

降首付，意味著你能用更少的錢(qián)，撬動(dòng)更高的杠桿。比如原來(lái)是3成首付，你手里有100萬(wàn)最多能買(mǎi)總價(jià)333萬(wàn)的房子；現(xiàn)在降到2成，100萬(wàn)就能買(mǎi)到價(jià)值500萬(wàn)的房子。

2、降利率30年少還22萬(wàn)元

不僅讓你買(mǎi)得起，還要讓你還的起貸。這次樓市回暖政策配套很全面、很人性。

自今年1月份央行下調(diào)LPR后，最新1年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。至此，一線城市的房貸利率相比去年年底均有所下調(diào)。以廣州為例，首套房貸款利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房貸款利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。這樣的話，貸款500萬(wàn)元、30年期，無(wú)論是首套房還是二套房，購(gòu)房者每個(gè)月可以少交月供627.41元，30年可累計(jì)節(jié)省利息22.58萬(wàn)元。

廣州之外，從一線城市北京、上海、深圳到二三線城市，房貸利率均有所下調(diào)。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年2月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為5.47%，二套房貸款利率為5.75%，均較1月的房貸利率回落9個(gè)基點(diǎn)。特別是，各城市的房貸審批速度也在加快。2月平均放款周期為38天，較1月縮短12天。

3、房?jī)r(jià)企穩(wěn)掉頭向上

又降首付又降息，樓市的暖自然在房?jī)r(jià)上也反應(yīng)出來(lái)了。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降0.2%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還特別強(qiáng)調(diào)了下1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有39個(gè)和55個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和8個(gè)。這無(wú)疑就是告訴大家，市場(chǎng)底部已經(jīng)形成，特別是一線城市已經(jīng)企穩(wěn)向上了。

樓市資本論認(rèn)為，在政策底部出現(xiàn)后，配合金融利好，從降首付降利率來(lái)看，樓市底部特征明顯，后期回暖向上發(fā)展可謂是板上釘釘。

【二】二手房連漲兩個(gè)月，北京樓市反彈動(dòng)能大

全國(guó)樓市回暖，具體到各城市，樓市資本論最有信心的還是首都北京。從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，不止新房，北京的二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月都在上漲。北京是全國(guó)二手房領(lǐng)漲的城市。

1、北京新房二手接連上漲

從今年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況看，北京、上海這兩個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)分別環(huán)比上月上漲0.5%和0.6%。在經(jīng)過(guò)3個(gè)月和2個(gè)月連續(xù)下降后，從去年12月起出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比上漲。新房方面，1月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

2、房企參與土拍意愿明顯回升

另外，剛剛結(jié)束的北京土拍也是觀察北京樓市前景的重要窗口。

2月17日，北京2022年首批集中供地共計(jì)出讓18宗地塊，其中17宗成交，1宗流拍，總出讓金額480.225億元。其中，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍8宗地塊，另有9宗地塊于2月16日在線上成交，最搶手的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，溢價(jià)率高達(dá)15%。

此次土拍雖不能與北京去年第一次集中供地拍出1109.7億元的盛況相比，但相較于去年第二輪和第三輪土拍情況，房企參與意愿明顯回升，也再次驗(yàn)證北京樓市已呈現(xiàn)逐漸回暖趨勢(shì)，也預(yù)示著后續(xù)其他城市土地市場(chǎng)也存在復(fù)蘇的可能性。

3、北京居民資金杠桿率低，樓市潛力大

從此前媒體公布的2020年關(guān)于部分城市居民資金杠桿率的數(shù)據(jù)看，北京居民的杠桿率很低只有49.2%，遠(yuǎn)低于深圳的137.2%、廣州的103.9%和上海的75.9%。在主要城市中北京最低，這也說(shuō)明北京居民的自有資金充足，金融風(fēng)險(xiǎn)小。

這樣來(lái)看，北京貸款金額不足存款的一半，相比于很多城市的“負(fù)重前行”，北京居民的存款充裕，購(gòu)買(mǎi)潛力相當(dāng)強(qiáng)大，一旦樓市回暖大趨勢(shì)形成，穩(wěn)步向上力量將十分強(qiáng)大。

樓市資本論認(rèn)為，經(jīng)過(guò)去年年底的調(diào)整，北京新房、二手房成交量開(kāi)始恢復(fù)，樓市整體復(fù)蘇跡象明顯，考慮到北京居民的強(qiáng)大資金潛力，今年北京樓市表現(xiàn)十分值得期待。

【三】水漲船高，環(huán)京樓市迎剛需置業(yè)良機(jī)

一直以來(lái)，北京樓市都是環(huán)京樓市的方向標(biāo)。北京樓市全面回暖的跡象，自然也讓環(huán)京樓市充滿期待。

繼燕郊地鐵、廠通橋及北三縣高鐵工程的全面啟動(dòng)后，2月23日，北京市發(fā)改委等部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)京津冀協(xié)同發(fā)展8年成效新聞發(fā)布會(huì)。北京市交通委協(xié)同發(fā)展處處長(zhǎng)趙陽(yáng)介紹，今年北京將試點(diǎn)試行國(guó)貿(mào)到北三縣定制快巴，并逐步在環(huán)京地區(qū)推廣。是的，2022年的京津冀交通一體化一刻也沒(méi)有停步。北三縣、環(huán)京距離北京仍在越來(lái)越近。

說(shuō)回今年環(huán)京樓市表現(xiàn)值得看好，除了越來(lái)越便利的交通、配套等基礎(chǔ)條件，其最底層邏輯仍是人口。據(jù)第七次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示：截至2020年底，廊坊市常住人口為5464087人，居河北省第七位。與2010年相比增加1105248人，增長(zhǎng)25.36%，遠(yuǎn)高于全國(guó)5.38%的增長(zhǎng)水平，還呈現(xiàn)出人口流入速度持續(xù)加快、性別結(jié)構(gòu)明顯改善、人口素質(zhì)不斷提高、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生歷史性變革、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)等變化。

特別是隨著京津冀協(xié)同發(fā)展及北京對(duì)外疏解政策的持續(xù)落地，作為環(huán)京重鎮(zhèn)的廊坊，尤其是環(huán)繞北京城市副中心的北三縣地區(qū)。人口數(shù)量大增意味著剛性需求量的大增，尤其是通過(guò)人才引進(jìn)的新增人口，大多數(shù)都是在京工作人員。相比北京已經(jīng)6.5萬(wàn)元/平米高的樓市均價(jià)讓人望而卻步，未來(lái)環(huán)京置業(yè)的需求量自然會(huì)穩(wěn)定增加。

中國(guó)房?jī)r(jià)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，畢竟目前廊坊市房子均價(jià)才11362元/平米，其中主要幾個(gè)通勤地區(qū)：三河18516元/平米；大廠14393元/平米；香河9335元/平米；固安10666元/平米。整體價(jià)格與北京相比差距還是很明顯的，就算是對(duì)比北京與其相鄰的郊區(qū)，價(jià)格差也在三到四倍。考慮到北京相對(duì)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，環(huán)京樓市今年的上升空間還是很有想象力的。

總而言之，相信隨著越來(lái)越多的樓市消息利好，從全國(guó)到北京乃至環(huán)京，整個(gè)市場(chǎng)的溫度一定會(huì)越來(lái)越高。

樓市資本論想說(shuō)，現(xiàn)在回頭看，2015年正是上一輪周期的底部，當(dāng)時(shí)全國(guó)打擊樓市之聲不絕于耳，還敢買(mǎi)房的人寥寥無(wú)幾。7年過(guò)去，歷經(jīng)最艱難的2021年樓市，最好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)或就是現(xiàn)在。

剛需和剛改們注意了，趕緊看房吧。如果還在質(zhì)疑樓市處于下跌通道的，只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。