“假如我不是生在現(xiàn)今第五代的話，那該多好啊！因?yàn)楝F(xiàn)正是黑鐵的世紀(jì)。”

面對眾神帶給人類的痛苦和煩惱，公元前1103年的詩人赫西俄德，發(fā)出了墮落的“黑鐵時代”感嘆。

實(shí)質(zhì)上，面對國內(nèi)地產(chǎn)圈熱議的黑鐵時代來臨，危機(jī)和增長是一對孿生兄弟，危機(jī)讓市場富有變化，而變化正是增長的機(jī)遇。樓市資本論觀察到，對于2021年成功邁入千億陣營的寶龍地產(chǎn)，這樣基本面良好的房企，眼下依舊是逆流而上的“金銀時代”。尤其在關(guān)鍵性的美元債市場，寶龍近期連續(xù)發(fā)行1.5億美元、1.35億美元優(yōu)先票據(jù)，成為民企領(lǐng)頭羊。

深入挖掘，樓市資本論認(rèn)為，遭受行業(yè)流言襲擾的寶龍地產(chǎn)不同于一些債務(wù)纏身、商票違約、交樓困難的房企，正憑借“財務(wù)穩(wěn)、戰(zhàn)略強(qiáng)、布局優(yōu)”三大法寶，成為行業(yè)內(nèi)逆周期發(fā)展的示范樣本。

法寶一：財務(wù)穩(wěn)

三線綠檔“寒冬中”晉級千億

樓市資本論注意到，從“三道紅線”房地產(chǎn)金融政策啟動，到2021年市場自發(fā)進(jìn)入下行周期，面對蔓延的行業(yè)流動性危機(jī)，銷售回籠資金成了房企能否“安全過冬”的關(guān)鍵。

但這“秋膘”卻不好貼。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP100房企累計銷售操盤金額11.08萬億元，同比降低3.5%；在2022年開年首月，房地產(chǎn)市場也延續(xù)了這一降溫趨勢，百強(qiáng)房企單月業(yè)績規(guī)模同比大降39.6%。

在這樣的大背景下，寶龍地產(chǎn)逆勢而上，2021年全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額1012.27億元，同比增加24.13%，正式晉級千億房企。與2019年603.5億元的銷售額相比，三年復(fù)合增長率近20%。即使在Top30房企業(yè)績普遍大幅降速的今年1月份，寶龍地產(chǎn)47.01億元的銷售額，依然好于行業(yè)平均水平。

業(yè)績穩(wěn)健的背后，是寶龍居安思危帶來的財務(wù)審慎管理，“穩(wěn)健發(fā)展”成其最顯著的標(biāo)簽。

截至2021年6月底，寶龍地產(chǎn)不僅三道紅線均控制在綠檔范圍內(nèi)，公司賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物225.15億元，也完全可覆蓋一年到期借款。

隨著今年一季度房企海外債到期高峰的到來，資金充裕經(jīng)營穩(wěn)健的寶龍，也加入了提前回購海外票據(jù)的隊伍。寶龍公告顯示，截至2022年2月25日，公司于公開市場回購500萬美元于2022年到期的2億美元3.9%優(yōu)先票據(jù),公司將繼續(xù)監(jiān)察市況及其財務(wù)結(jié)構(gòu)，并于適時進(jìn)一步回購其優(yōu)先票據(jù)。在不少房企面對債務(wù)已經(jīng)躺平的大環(huán)境下，寶龍的這次回購，在優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時，更多的是向市場傳遞出積極信號，為行業(yè)樹立信心。

對此，亞布力智庫專家武亮表示，雖然流動性壓力是房地產(chǎn)全行業(yè)的，但從行業(yè)低谷時的表現(xiàn)看，像寶龍地產(chǎn)這樣的頭部綠檔房企展現(xiàn)出了十足的發(fā)展韌性。相信隨著政策環(huán)境進(jìn)一步放松，其穿越周期的能力會進(jìn)一步凸顯。

原因很簡單，正如三道紅線下綠檔房企可享更大幅度債務(wù)增長空間一樣，像寶龍地產(chǎn)這樣主體評級較高的房企，已于去年年底開始出現(xiàn)海外市場融資松動。

2021年12月10日，寶龍地產(chǎn)成功發(fā)行額外于2024年到期的1.5億美元6.25%優(yōu)先票據(jù)；12月20日，寶龍再次成功發(fā)行額外于2025年到期的1.35億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)。要知道，面對風(fēng)聲鶴唳的美元債市場，過去一季度罕有民營地產(chǎn)企業(yè)能夠新發(fā)債券的。寶龍的這兩筆債券，有行業(yè)“破冰”的意義，獲市場廣泛好評。

這里有必要提一下，寶龍近期被終止的20億ABS是比較特殊的，因?yàn)槿ツ杲灰姿蜁和Ａ速彿课部畹腁BS審核，寶龍也在去年年底就主動撤回了該筆申請，信息變更只是審核期限到期后系統(tǒng)的自動觸發(fā)展現(xiàn)，這個ABS終止對寶龍并無實(shí)質(zhì)影響。比如，同期終止審核的還有國企廈門項(xiàng)嶼地產(chǎn)40億的ABS。因此正如一位業(yè)內(nèi)人士感嘆，“信心沒來的時候，任何消息都可以反向解讀。”

在樓市資本論看來，看似草木皆兵的大浪淘沙中，穩(wěn)健經(jīng)營的高質(zhì)量發(fā)展理念，正成為房企們的分水嶺。隨著房地產(chǎn)市場已過政策底，不斷出臺的降準(zhǔn)、穩(wěn)健財政政策等積極信號，也將最先惠及像寶龍地產(chǎn)這樣質(zhì)地較好的“優(yōu)等生”。

法寶二：戰(zhàn)略強(qiáng)

“住宅+商業(yè)”雙引擎威力十足

穩(wěn)健發(fā)展的住宅業(yè)績之外，商業(yè)也是寶龍從容穿越行業(yè)發(fā)展周期的又一壓艙石。

公開數(shù)據(jù)顯示，未來5年內(nèi)中國常駐人口城鎮(zhèn)化率有望繼續(xù)提升5個百分點(diǎn)，國家以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，正對人居生態(tài)理念提出更高的要求。未來的新型城市是一個由住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)、醫(yī)療健康等多元模塊構(gòu)成的綜合“生命體”。

面對時代風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，早在2003年起就專注開發(fā)運(yùn)營綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的寶龍，已是業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)，并于2019年以寶龍商業(yè)在香港主板成功分拆上市，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)模式展現(xiàn)出極大優(yōu)越性。

數(shù)據(jù)顯示，2021年寶龍商業(yè)新開業(yè)項(xiàng)目達(dá)22個，新增簽約面積270萬平方米。整體來看，截至12月底，寶龍商業(yè)已布局商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)超140個，面積超1400萬平方米，其中近90個已開業(yè)項(xiàng)目，均創(chuàng)下歷史新高。

值得一提的是，寶龍商業(yè)也絕非簡單的“蓋樓-招商-收租”，不斷創(chuàng)造與消費(fèi)者精神需求相契合的場景化體驗(yàn)。以2021年舉例，寶龍商業(yè)原創(chuàng)IP“寶龍印記ING”和“HELLO FRIENDS·龍寶全國聯(lián)展”活動的成功舉辦，及在上海、杭州、廈門、晉江、寶楊五大城市打造出有自我個性的“寶藏空間”，均展現(xiàn)出強(qiáng)大的創(chuàng)新力和運(yùn)營力。

寶龍商業(yè)強(qiáng)勁的運(yùn)營能力，自然也轉(zhuǎn)化為多元商業(yè)經(jīng)常性收入，貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2021年上半年財報顯示，寶龍商業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.7億元，同比增長34.8%；歸母凈利潤2.03億元，同比增長40.3%；歸母核心凈利潤2.31億元，同比增長59.4%；綜合毛利率為32.8%，同比增長3.5個百分點(diǎn)。

無疑，寶龍在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)深耕，取得大量低成本、長期限的經(jīng)營貸、CMBS等優(yōu)質(zhì)融資資源，并且商場穩(wěn)定的租費(fèi)現(xiàn)金流收入，足心覆蓋利息支出，讓償債壓力更有保障，進(jìn)入從業(yè)績到財務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的良性循環(huán)。

在樓市資本論看來，通過“住宅”為“商業(yè)”提供充足的流量入口，運(yùn)營“商業(yè)”實(shí)現(xiàn)“住宅”項(xiàng)目的價值轉(zhuǎn)化，特別是在行業(yè)拿地、融資、盈利整體承壓的背景下，寶龍地產(chǎn)“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動模式，自然成為引領(lǐng)行業(yè)升級的潮流之作。

法寶三：布局優(yōu)

3780萬方土儲深耕長三角大灣區(qū)

進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策正紛至杳來，如按揭回歸正常化、開發(fā)貸投放提速、降低房貸利率、降低首付比例、放松預(yù)售資金監(jiān)管等，同時，近期高層從央行到住建委的多次公開喊話都指向未來政策預(yù)期會進(jìn)一步放松，這也讓今年的樓市有了更多想象。

樓市資本論認(rèn)為，在行業(yè)深度調(diào)控時期，最為關(guān)鍵的是，寶龍地產(chǎn)有足夠優(yōu)質(zhì)的儲備可應(yīng)對變化帶來的不確定性。

截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)土儲總體計容建面 3775 萬平方米，可售貨值4759 億元；尤其值得一提的是，其中新一線和二線城市合計占比 83.9%，長三角區(qū)域占比 68.4%。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)一直以來執(zhí)行的戰(zhàn)略是“生意本身是好生意”才會去推進(jìn)，不會追求低效擴(kuò)張和發(fā)展。因此，寶龍地產(chǎn)堅持“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略，就是重點(diǎn)布局長三角及粵港澳大灣區(qū)，同時兼顧其他機(jī)會型優(yōu)質(zhì)地區(qū)。

2021年上半年財報顯示，寶龍地產(chǎn)共新增優(yōu)質(zhì)地塊19幅，新增土儲規(guī)模達(dá)384萬平方米，新增貨值510億元，其中長三角及粵港澳大灣區(qū)布局占比達(dá)84.9%，長三角版圖拓展至安徽，且在南京、蘇州繼續(xù)拿地，城市深耕效應(yīng)凸顯。在此基礎(chǔ)上，“住宅+商業(yè)”模式也為寶龍發(fā)揮著調(diào)節(jié)擴(kuò)容成本的利器：截至2021年6月底，公司總土地平均成本價為3570元/平方米，土地成本優(yōu)勢明顯。

有業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到房企拿地開發(fā)，有一定的時滯性，未來兩年寶龍仍將大概率保持30%以上的毛利率，業(yè)績繼續(xù)維持高速增長。

在樓市資本論看來，寶龍地產(chǎn)并未犧牲利潤換取業(yè)績增長，反而讓低成本成為競爭優(yōu)勢。這在為其業(yè)績長期增長奠定基礎(chǔ)的同時，也為產(chǎn)品品質(zhì)的提升提供了有力保障。

梅花喜歡漫天雪,凍死蒼蠅未足奇。對于最近議論紛紛的寶龍地產(chǎn)四起被強(qiáng)制執(zhí)行的案件，樓市資本論深入了解后發(fā)現(xiàn)，分別為逾期辦證、勞動糾紛、物業(yè)維修訴訟等常規(guī)的小額訴訟，截止目前已基本處理完畢。一方面，偶發(fā)事件在任何一家房企都存在；另一方面，對于千億規(guī)模的寶龍而言，實(shí)屬小概率，不會影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

在樓市資本論看來，謠言的可怕之處就在于“蝴蝶效應(yīng)”，一個所謂的小道消息經(jīng)過市場發(fā)酵，引發(fā)“踩踏”現(xiàn)象，把沒有問題的企業(yè)搞出問題。

然而手握“財務(wù)穩(wěn)、戰(zhàn)略強(qiáng)、布局優(yōu)”三大法寶的寶龍地產(chǎn)，通過年度業(yè)績持續(xù)增長、提前回購美元債、大量優(yōu)質(zhì)土儲等硬核實(shí)力展現(xiàn)，將發(fā)展的主動權(quán)牢牢握在手中。

2022年伴隨房地產(chǎn)行業(yè)敲響的復(fù)蘇鐘聲，作為中國經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，必將開啟令人期待的升級大戲。