過(guò)去三年，面對(duì)行業(yè)的深度調(diào)整，綠城中國(guó)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)清晰，各項(xiàng)工作貫徹執(zhí)行有力，努力提升品質(zhì)效益，終于在2021年交出了一份靚麗的答卷。

2021年，綠城中國(guó)業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，全年合同銷售額3509億元，較去年增長(zhǎng)21%；營(yíng)收也實(shí)現(xiàn)了1002.4億元，較去年大幅提升52.4%。更重要的是，公司業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)并沒(méi)有以提高杠桿率為代價(jià)。截至2021年末，綠城中國(guó)凈負(fù)債率為52%，較同期下降12個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布后，綠城中國(guó)股價(jià)持續(xù)拉升，最高漲幅達(dá)到18.49%，而這也是綠城股價(jià)連續(xù)第7個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)上漲；投資者對(duì)綠城未來(lái)發(fā)展的信心可見(jiàn)一斑。

深入研究發(fā)現(xiàn)，綠城的產(chǎn)品力、財(cái)務(wù)力和戰(zhàn)略力是支撐綠城穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)底盤(pán)的核心力量。

【一】產(chǎn)品力：8個(gè)單盤(pán)超50億元銷售額

在樓市資本論看來(lái)，綠城能跑贏大市，與產(chǎn)品本身市場(chǎng)認(rèn)可度高有著密不可分的關(guān)系。

自創(chuàng)立之初，綠城就以“創(chuàng)造城市的美麗”為使命，九溪玫瑰園、桂花城等早期作品完成了對(duì)國(guó)人的建筑美學(xué)啟蒙。20余年間，綠城多個(gè)作品深入人心，得到客戶和行業(yè)的認(rèn)可。

2020年綠城發(fā)布的《創(chuàng)造城市的美麗一綠城產(chǎn)品譜系（1995-2020）》一書(shū)，更是以8大產(chǎn)品系列、22個(gè)產(chǎn)品品類和22種建筑風(fēng)格，充分展現(xiàn)了綠城穿越調(diào)控周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在強(qiáng)大的產(chǎn)品力加持下，綠城項(xiàng)目的去化率也遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

年報(bào)顯示，2021年綠城自投項(xiàng)目整體去化率69%，一二線城市及新增供貨去化率均超過(guò)70%。比如，杭州桂冠東方項(xiàng)目，單盤(pán)銷售額就超180億元，快速清盤(pán)；上海青藍(lán)國(guó)際、寧波春語(yǔ)云樹(shù)等銷售額超50億元的單盤(pán)，也有8個(gè)之多。

樓市資本論認(rèn)為，強(qiáng)大的產(chǎn)品力，不僅來(lái)自綠城內(nèi)部對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的高度重視，更離不開(kāi)產(chǎn)品理念落地到執(zhí)行層面這個(gè)過(guò)程中的極致追求。

1.研發(fā)端：高標(biāo)準(zhǔn)成體系創(chuàng)新

成立研發(fā)設(shè)計(jì)中心，高標(biāo)準(zhǔn)、成體系地發(fā)揮綠城設(shè)計(jì)的創(chuàng)新及管理優(yōu)勢(shì)，始終保持產(chǎn)品的行業(yè)第一品級(jí)身位。2021年，綠城落地23個(gè)創(chuàng)新項(xiàng)目，以“生活有溫度”為主題形成36項(xiàng)創(chuàng)新成果，涉及到綠色樣板間、低耗能住宅和未來(lái)社區(qū)等多個(gè)領(lǐng)域。

2021年，綠城首創(chuàng)了 “品相管控”課程，一線管理層學(xué)品相、學(xué)美學(xué)，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生親自擔(dān)任授課老師。

2.工程端：嚴(yán)守產(chǎn)品紅線

產(chǎn)品品質(zhì)是綠城的“一號(hào)工程”。去年一年，綠城舉辦了17場(chǎng)供地觀摩會(huì)，對(duì)67個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了多輪巡查。

同時(shí)，綠城還搭建了工程智慧數(shù)字化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量隱患實(shí)時(shí)反饋、整改進(jìn)度實(shí)時(shí)掌控，通過(guò)數(shù)據(jù)集合、互聯(lián)協(xié)同，建立智能生產(chǎn)、科學(xué)管理的信息化生態(tài)圈。

也正是因?yàn)楫a(chǎn)品力突出，綠城已連續(xù)10年獲得了“中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度領(lǐng)先品牌”，2021年，在14個(gè)城市位居滿意度第一，9個(gè)城市忠誠(chéng)度第一。

樓市資本論認(rèn)為，如果說(shuō)過(guò)去十年房地產(chǎn)行業(yè)是增量紅利，對(duì)房企的考驗(yàn)是不斷加注的膽量和魄力，未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)周期內(nèi)則是存量的較量，對(duì)房企的考驗(yàn)是倚仗產(chǎn)品力帶來(lái)的溢價(jià)能力。

因此，對(duì)于像綠城這樣的優(yōu)秀房企而言，增長(zhǎng)還遠(yuǎn)未到頂，產(chǎn)品力正成為其撬開(kāi)天花板的口子。

【二】財(cái)務(wù)力：凈負(fù)債率大降11.8個(gè)百分點(diǎn)

在綠城中國(guó)銷售實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的同時(shí)，其營(yíng)收和盈利也穩(wěn)步提升。

年報(bào)顯示，2021年，綠城中國(guó)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)1002.4億元，同比大漲52.4%，增幅領(lǐng)跑同行。規(guī)模大幅增長(zhǎng)，效益也大幅拉升；2021年，綠城股東應(yīng)占利潤(rùn)為44.69億元，扣除永續(xù)債所占盈利后為32.55億元，同比增長(zhǎng)31.6%，成為少數(shù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的企業(yè)。

樓市資本論注意到，較之綠城營(yíng)利增長(zhǎng)幅度，其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)體現(xiàn)出的“高續(xù)航能力”，更值得關(guān)注。

從凈負(fù)債率的進(jìn)一步降低就可以看出，截至2021年末，綠城中國(guó)的凈負(fù)債率為52%，較2020年末大幅下降11.8個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)，公司業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)并沒(méi)有以提高杠桿率為代價(jià)。

畢竟在這個(gè)步入調(diào)控深水區(qū)的行業(yè)，沒(méi)有一個(gè)指標(biāo)比充裕的現(xiàn)金流更讓投資者安心，融資能力和融資成本則是房企的重要考量。

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，綠城中國(guó)有銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）714.96億元，為一年內(nèi)到期借款余額的2倍有余，資金流動(dòng)性充足。

資金是否充裕，還要看相關(guān)融資渠道是否順暢。境內(nèi)融資方面，期內(nèi)綠城通過(guò)發(fā)行公司債、供應(yīng)鏈ABS、項(xiàng)目收益票據(jù)、中期票據(jù)等方式共募集資金257.18億元，公開(kāi)市場(chǎng)募集資金的平均成本為3.55%。并且，得益于良好的信用，2021年綠城融資成本從4.9%降至4.6%。

持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)管控、多元化的融資渠道，也讓綠城均好的基本面得到投資機(jī)構(gòu)大力認(rèn)可。綠城在2021年繼續(xù)保持著最高的AAA級(jí)企業(yè)主體評(píng)級(jí)，標(biāo)普、穆迪評(píng)級(jí)均為“穩(wěn)定”。

對(duì)此，亞布力智庫(kù)專家武亮表示，自“三道紅線”等融資新規(guī)出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力從銷售規(guī)模，轉(zhuǎn)化為保持住現(xiàn)金流，簡(jiǎn)而言之是要向管理要紅利。而從2021年綠城中國(guó)年報(bào)來(lái)看，其優(yōu)秀之處正在于回款速度加快，融資成本降低，從而在手現(xiàn)金持續(xù)攀升。這背后，除了其優(yōu)秀的產(chǎn)品溢價(jià)能力外，還有流程把控能力。

【三】戰(zhàn)略力：“戰(zhàn)略2025”穩(wěn)步推進(jìn)

房企競(jìng)爭(zhēng)正由野蠻生長(zhǎng)轉(zhuǎn)化為專業(yè)能力比拼。樓市資本論認(rèn)為，往往那些具備前瞻性戰(zhàn)略眼光、跟上行業(yè)發(fā)展的企業(yè)才能獲得市場(chǎng)紅利。

具備持久運(yùn)營(yíng)能力的綠城中國(guó)，提出“戰(zhàn)略2025”，在展現(xiàn)其清晰把握行業(yè)趨勢(shì)的同時(shí)，也在塑造領(lǐng)跑新賽道的制勝優(yōu)勢(shì)。

有人簡(jiǎn)單得將“戰(zhàn)略2025”，視作綠城五年內(nèi)銷售突破6400億元的五年計(jì)劃，卻忽視了支撐其完成戰(zhàn)略目標(biāo)的，更重要的“1299戰(zhàn)略體系”。

樓市資本論了解到，所謂“1299戰(zhàn)略體系”， 其中，“1”是指一個(gè)核心目標(biāo)，要成為T(mén)OP10企業(yè)中品質(zhì)標(biāo)桿企業(yè)。“2”是最懂客戶和最懂產(chǎn)品，這是兩個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)；“9”是九大重點(diǎn)業(yè)務(wù)，包括重、輕資產(chǎn)兩大主航道業(yè)務(wù)，以及7個(gè)上下游業(yè)務(wù)板塊；“9”是指九大發(fā)展能力，涉及持續(xù)變革、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、做強(qiáng)金融等方面。

這是由綠城管理層對(duì)地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)、金融發(fā)展趨勢(shì)、公司自身實(shí)力綜合判斷與感知后，形成的構(gòu)建在“三角爆發(fā)點(diǎn)”上的目標(biāo)。

而從年報(bào)來(lái)看，綠城的“戰(zhàn)略2025”顯然在有條不紊的推進(jìn)之中，光從房企業(yè)績(jī)比拼的基本盤(pán)——土儲(chǔ)，就可見(jiàn)一斑。

年報(bào)顯示，截至2021年期末，綠城共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目256個(gè)，總建筑面積約5881萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)總貨值達(dá)9488億元。按照2021年的銷售面積計(jì)算，綠城目前的土儲(chǔ)還可供銷售近4年，在重點(diǎn)房企中處于較高水平。

2021年綠城新增的3137億元貨值中， 78%位于一二線城市，90%位于五大城市群，其中長(zhǎng)三角為52%。土儲(chǔ)主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等安全性高、風(fēng)險(xiǎn)可控、利潤(rùn)兌現(xiàn)度高的重要城市。

可以說(shuō)，豐盛的土儲(chǔ)質(zhì)量，直接決定了未來(lái)4年綠城業(yè)績(jī)目標(biāo)有所保障。

根基是最誠(chéng)實(shí)的未來(lái)預(yù)言者。

樓市資本論認(rèn)為，綠城作為擁有“產(chǎn)品力、財(cái)務(wù)力、戰(zhàn)略力”三大核心能力的房企，面對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期的低谷周期，依然能穩(wěn)步前行，成為行業(yè)的確定性力量。