2020年，房地產跨過“全國商品房銷售金額17萬億”的頂點，進入調整期。2021年，房地產在頻發的“黑天鵝”事件中，出現行業性的流動性危機。
“2021年對正榮乃至整個中國房地產行業而言，都是非常不同的一年。”正如3月31日正榮地產(06158 HK)2021年度業績會上，董事局主席黃仙枝所言，自四季度起，包括正榮在內很多公司的銷售受到影響，也無法在公開資本市場再融資。
“種種壓力接踵而至，公司管理層面對艱巨的困難依然不退縮、不逃避，會上下齊心，維持經營的穩定，努力進行自救。”黃仙枝坦言。
的確，狹路取道、逆水行舟，這個時候往往勇氣比技巧有用、信念比結果珍貴。
在2021年財報中，正榮地產仍展現出整體穩定的銷售和經營能力，儲備了不錯質量的貨值，債務結構持續優化。
2022年，正榮會繼續加快銷售、降本增效、資金回籠，同時協商債務合理展期，以時間換空間。
聚焦有序生產經營,
依托優質土儲緊抓銷售回款
正榮地產仍維持著穩定的基本面。
年報顯示，2021年正榮地產總資產同比增長15%至2538億，實現營業收入370億元，同比微增；凈利潤12億元，核心利潤22.8億元；同時，預收樓款大幅增長50%至910億元，能確保未來1-2年的結轉收入。
開發業務層面，2021年正榮地產完成了1456億元合約銷售金額，基本實現年初所制定的目標，期內公司補充了430萬平方米的土儲，確保今年的可售資源。
截止2021年底，正榮地產的總土儲規模提升到2595萬平方米，對應的貨值約為4300億元。
值得一提的是，正榮地產的土儲82%位于一二線核心城市，它們創造了高達90%的銷售金額，同時合約銷售均價16545/㎡，較2020年的12295元/平，繼續增長了34.6%。
由此可見，正榮產品面向市場主流客戶群，有足夠的銷售和溢價保障。
并且2021年正榮的土儲權益比和并表比，分別提升到60%、64%，能分享更高的項目收益。
（正榮地產2021年區域銷售貢獻結構圖）
良好的基本面和高質量的土儲，決定了正榮地產維持經營穩定、推動銷售回款，具有實際的保障。
數據顯示，在2021年，正榮的新開工面積達到506萬平方米，竣工面積接近800萬平方米，年底在建1901萬平方米。
2021年正榮已合計交付63個項目、88個批次、5萬多戶，2022年一季度順利完成4600多戶的交付，預計二季度交付量會超過19000戶。
黃仙枝表示，目前公司聚焦有序生產經營和回款兩大工作，戰略上以“保交付、保供貨，保品質、促銷售、促回款”為五大核心目標。
盤活資產 調整架構
最大程度回籠資金
據了解，除保證正常開發與銷售，為最大程度保存現金，正榮地產已暫緩了今年的新增拿地，控制規模。
同時，正榮地產也從內部管理、資產盤活等方面，進一步加快回籠資金，緩解流動性困難。
盤點可見，正榮地產持有投資性物業12個，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商業綜合體、購物中心、辦公樓為主，總建筑面積接近80萬平方米。
據測算，這些投資性物業的公允價值接近100億元，扣除貸款后的凈值約在40多億。
同時，正榮地產的合作項目約20-30個，也正與國企、央企等背景的合作方洽談股權轉讓。
如果這些項目和資產順利出售，公司可以提早回籠規模可觀的資金。不過項目轉讓與出售，都需要交易與稅審的諸多流程，到資金實際回流可用，還需要一段等待時間。
在此之前，正榮已經從內部進行了一輪調整，以保證公司運營。
據了解，公司的組織架構實施“精總部、實區域、提效能”，從原先11個區域和城市公司架構整合為7大區域，實現分級授權；同時精簡人員架構，保持核心管理團隊穩定，加強跨部門協同；同步開展“降本增效”，進一步細化費用及固浮管控。
“在過去一段時間，公司全體員工團結一心、各司其職，全力恢復企業自身‘造血功能’。正榮會堅持以‘盤活可用資金和優化現金流’為總體經營方針，期待逐步企穩向好。”黃仙枝表示。
以時間換空間
保證財務穩定和可持續發展
債務方面，截止2021年年末，正榮地產的負債結構仍處于合理水平。
表內，公司剔除合約負債的資產負債率下降1.7個百分點至74.9%，現金短債比為1.14倍，凈負債率85.5%。
至2022年，境外資本市場和經營環境巨變，美元債在總融資中占比29%的正榮地產受到不小影響。
數據顯示，截止2021年末，正榮地產未來一年內到期的債務約344億元，境外債約64.9億，境內債則至今無任何實質性違約的情況。
據介紹，正榮的境外債2021年已完成61.8億票據的置換，2022年3月29日完成了5筆優先票據的交換要約、1筆永續資本證券的展期，通過修訂條款避免了發生交叉違約的風險；境內也在3月完成了一筆ABS的展期。
“其他的短期債務，公司會根據銷售回款、自身現金流情況而安排，並且會積極與金融機構友好協商。”正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健表示。
這客觀上會大幅緩解正榮的短期流動性壓力，給公司爭取經營回款的時間。這也意味著，正榮步入了風險處理的相對穩定期。
以時間換取空間，正榮地產打了一套組合拳——保交付、搶回款、售資產、緩拿地、調結構、活債務。2022年將交出怎樣的答卷，值得耐心與等待。
