一般而言，三月底是上市房企公布去年業(yè)績的截止日期，但是有近30家房企群體性“躺平”表示,難以如期發(fā)布2021年度公司業(yè)績，前所未有。

然而，“躺平”得了初一，“躺平”不過十五。拒絕面對現(xiàn)實的“躺平”行為，終是危險的。

樓市資本論發(fā)現(xiàn)，拒絕躺平并拿出一套組合拳打法的正榮地產(chǎn)如期公布了2021年度經(jīng)審核的業(yè)績財報，報告期內(nèi)，累計合約銷售金額為1456億元，同比增長2.6%；實現(xiàn)營收369.92億元，同比增長2.4%；其中實現(xiàn)毛利53.82億元，歸屬股東凈利潤8.09億元，核心純利22.84億元。

正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝在業(yè)績會上，直接表態(tài)：“我相信正榮人在面對困難時不會躺平?！?/p>

針對備受關(guān)注的正榮財務(wù)情況，黃仙枝也正面回應(yīng)，截止2021年末，一年內(nèi)到期的境外債約大概65億元，公司已經(jīng)將其中的62億元展期到2023年的3月份，大大減少短期流動性的壓力，并表示正榮地產(chǎn)已準備好一套組合拳——保交付、搶回款、售資產(chǎn)、緩拿地、調(diào)結(jié)構(gòu)、活債務(wù)，來走出財務(wù)困境，公司可以逐步穩(wěn)定經(jīng)營，改善現(xiàn)金流。

樓市資本論了解到，就房企目前最重要的事“保交付”而言，正榮在2021年共實現(xiàn)63個項目、88個批次、5萬多戶的交付；而在今年一季度也已順利完成4600多戶的交付，預(yù)計二季度交付量會超過19000戶。

的確，只要房企能保證產(chǎn)品的順利交付，就能盤活資金、改善現(xiàn)金流、緩解償債壓力，就還有美好未來。

【一】穩(wěn)健基本面：總資產(chǎn)2538億增15%可售貨值4300億

樓市資本論了解到，一直堅持全國化布局的正榮基本面保持良好，從長三角、海西、中西部、環(huán)渤海、珠三角等國家戰(zhàn)略發(fā)展的六大活力區(qū)域都有長期布局。財報顯示，截止2021年底，正榮總土儲為2595萬平方米，對應(yīng)的貨值約為4300億。土儲當中有82%位于購房需求較為旺盛的一二線核心城市，并于2021年補充了430萬平米的土儲，確保了未來可持續(xù)的銷售增長空間。

此外，正榮長期在專研提升產(chǎn)品力，面向市場上主流的客戶群，已形成正榮府、正榮潤宸、正榮紫闕和正榮源邸4大標準產(chǎn)品，對銷售計劃的落地實施十分有利。

正榮在土儲布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢規(guī)劃，在業(yè)績方面體現(xiàn)為，2021年合約銷售為1,456億元，基本完成年初所制定的目標。全年營收369.92億，同比微增，凈利潤12億，核心利潤22.8億。特別是預(yù)收賬款大幅增長50%至910億，總資產(chǎn)穩(wěn)步增長15%到2538億。

與此同時，在經(jīng)營方面，正榮聚焦有序生產(chǎn)經(jīng)營和回款兩大工作，對外是以保交付、保供貨、保品質(zhì)、促銷售、促回款為5大核心目標。對內(nèi)則落實在內(nèi)部管理上，積極實施“精總部、實區(qū)域、提效能”組織架構(gòu)改革，堅持精簡人員，降本增效，確保了正榮目前核心管理團隊的高效穩(wěn)定。

正是良好的基本面和高質(zhì)量的土儲，讓正榮地產(chǎn)保持住了一貫的經(jīng)營穩(wěn)定，也對推動銷售回款，起到實際的保障作用。報告期內(nèi)，正榮的新開工面積達到506萬平方米，竣工面積接近800萬平方米，年底在建1901萬平方米。2021年正榮已合計交付63個項目、88個批次、5萬多戶，2022年一季度順利完成4600多戶的交付，預(yù)計二季度交付量會超過19000戶。

樓市資本論認為，穩(wěn)健經(jīng)營和“保交付”其實就是房企“活下去”和“活得久”的一體兩面，也是房企開創(chuàng)新局面的基本盤，正榮在這一點上還是讓人放心的。

【二】積極財務(wù)面：在手現(xiàn)金391億在途資金120億

基本面的穩(wěn)健讓正榮在解決財務(wù)困境時，有了更多可操作、轉(zhuǎn)圜的空間，也讓資本市場的投資人對正榮積極改善的財務(wù)面有了更多信心。

樓市資本論發(fā)現(xiàn)，由于過去兩年并表的比例有所增加，截至2021年底，正榮總借款增長10.2%至741億元，其中短期債務(wù)344.3億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余為391.2億元，現(xiàn)金短債比為1.14倍。在手現(xiàn)金可以覆蓋短期債務(wù)。其資產(chǎn)負債率相比2020年度下降了1.7個百分點至74.9%，凈負債率為85.5%，加權(quán)平均借貸利率6.8%，保持平穩(wěn)趨勢。

業(yè)績會上，正榮也對近期備受關(guān)注的美元債情況處理做了回應(yīng)。3月29號已經(jīng)完成了5筆優(yōu)先票據(jù)，一筆永續(xù)債，大概是將近12億美元的債務(wù)展期到2023年，大幅減少了短期流動性壓力，促進了企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營局面。

在境內(nèi)債方面，正榮也表示到現(xiàn)在沒有出現(xiàn)違約的情況，并于3月份完成了一筆ABS展期，接下來會繼續(xù)跟境內(nèi)、境外的金融機構(gòu)、銀行進行友好的協(xié)商，努力解決流動性風險和壓力，力求現(xiàn)金流穩(wěn)定。

亞布力智庫專家武亮認為，得益于近年來對融資結(jié)構(gòu)持續(xù)不斷地優(yōu)化，如減少對單一融資渠道的依賴，目前正榮傳統(tǒng)的銀行貸款占50%左右，非銀的比例大概是14%，資本市場融資包括美元債占總體的35%。應(yīng)該說，正榮現(xiàn)有的債務(wù)結(jié)構(gòu)相對比較合理，對其走出短期的財務(wù)困境很有信心。

事實上，為最大程度保存現(xiàn)金，正榮還暫緩了今年的新增拿地。同時，正榮也從內(nèi)部管理、資產(chǎn)盤活等方面，進一步加快回籠資金，緩解流動性困難。正榮執(zhí)行董事兼董事會副主席劉偉亮表示：“年底時仍有120億元在途資金，我們會加快在途資金的回籠，確保經(jīng)營穩(wěn)定，爭取受限資金比例逐步降低，安排資金盡快回籠。”

樓市資本論了解到，正榮持有投資性物業(yè)12個，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商業(yè)綜合體、購物中心、辦公樓為主，總建筑面積接近80萬平方米。據(jù)測算，這些投資性物業(yè)的公允價值接近100億元，扣除貸款后的凈值約在40多億元。正榮還在就20-30個合作項目，與國企、央企等背景的合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓。如果這些項目和資產(chǎn)順利出售，正榮可以提早回籠的資金將更為可觀。

在樓市資本論認為，從如期發(fā)布財報到組合拳式保交付、促回款，正榮的目標都很積極，就是盡最大努力解決現(xiàn)金流危機，結(jié)合財報看，正榮從態(tài)度到業(yè)績?nèi)匀凰憬o投資人交上了一份可以接受的答卷。

【三】堅定戰(zhàn)略面：深耕熱點城市，堅持產(chǎn)品力長期主義

穩(wěn)健的基本面和積極改善的財務(wù)面都是最基礎(chǔ)的，想要成為真正能打的硬核房企，還得有智慧的頭腦，具體體現(xiàn)就是清晰明確的發(fā)展路徑和英明全面的戰(zhàn)略預(yù)見。

針對2022年的行業(yè)發(fā)展趨勢，黃仙枝表示，目前政策已經(jīng)見底，后續(xù)預(yù)計會慢慢回暖，整體市場的恢復(fù)及信心重建可能還需要三到五個月的時間。正是基于這樣的戰(zhàn)略考量，正榮高層通過了今年不設(shè)任何具體的銷售目標的決策，戰(zhàn)略聚焦至更為必要的措施促銷售、促回籠，盡快降杠桿。

而研讀年報，也讓樓市資本論對正榮的兩個長期發(fā)展戰(zhàn)略深有感觸。

第一，堅持提升產(chǎn)品力優(yōu)先的長期主義。

正榮深深懂得“唯有好產(chǎn)品才能賣的好”的道理。

創(chuàng)辦20余年來，正榮始終專注于產(chǎn)品的打造，在業(yè)內(nèi)有“改善大師”的稱號，為了適應(yīng)不同城市、區(qū)域以及不同家庭結(jié)構(gòu)對居住的需求，正榮從生活方式、價值觀、思維方式等更深層次出發(fā)，進行住宅產(chǎn)品線梳理及輸出，目前已形成正榮府、潤宸系、紫闕系、源邸系四大產(chǎn)品系列，滿足改善人群不同層次居住需求。

針對后疫情時代，用戶對于住宅的敏感點、購房觀念發(fā)生的明顯變化，正榮錨定“健康建筑”領(lǐng)域，又將綠色發(fā)展理念融入產(chǎn)品、運營、施工全過程，在實現(xiàn)產(chǎn)品升級的過程中，也讓服務(wù)更上層樓。

這從更早些公布的正榮服務(wù)業(yè)績就可以驗證。3月15日，正榮服務(wù)發(fā)布2021年業(yè)績公告，其合約建筑面積同比增長19.1%至1.04億平方米，在管總建筑面積則同比增長72%至7100萬平方米。同期，正榮服務(wù)營收同比增長21.1%至13.36億元，凈利潤則增長1.4%至1.78億元。

第二，專注國家戰(zhàn)略長期深耕熱點城市群。

想要賣得好，除了產(chǎn)品好，規(guī)模銷售的人群匹配也要精準。

財報顯示，在正榮1456億的合約銷售中，來自一、二線核心城市的銷售占比高達90.8%。

以區(qū)域劃分來看，銷售貢獻最大的區(qū)域依然是長三角，占比約54%，主要包括南京、蘇州、合肥、上海等城市；第二大貢獻的區(qū)域是海峽西岸，占比約25%，主要是福州、泉州、南昌等城市；中西部的銷售貢獻約13%，主要包括武漢、長沙、西安等城市；剩余的9%來自環(huán)渤海和珠三角。

這與正榮的土儲布局相一致，也很好的實現(xiàn)了正榮從深耕熱點區(qū)域到項目實現(xiàn)人氣銷售的戰(zhàn)略目標。

正榮年內(nèi)可售貨值達1300億元，主要分布在南京、蘇州，福州、武漢、杭州、廈門以及廣州等強一、二線城市。這些城市有大量的人口規(guī)模，客戶需求相對穩(wěn)定，對銷售比較有保障。

在樓市資本論看來，像正榮集團領(lǐng)導(dǎo)層一樣，能夠在變化莫測的世界中，總是有著清晰明確的發(fā)展路徑，并持續(xù)堅決執(zhí)行的人才是具有大智慧的。這樣的企業(yè)，也必不會因一時的困難、挫折就一蹶不振。

站在2022年初的節(jié)點上回望，對比諸多房企同行，歷經(jīng)行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)和深刻變局的2021年，跨過千億門檻的正榮，業(yè)績答卷實則不錯。即使在遭遇資本市場頻發(fā)的黑天鵝事件后，正榮的表現(xiàn)也可圈可點。

樓市資本論認為，立足困難重重的當下，管理層直面問題，給予投資人與市場以坦誠的回應(yīng)和切實的解決辦法，并已經(jīng)積極行動起來的正榮，2022年仍然值得大家信任。