房地產(chǎn)行業(yè)目前處于調(diào)整期，各方面積極推動(dòng)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段。
這期間，涌現(xiàn)了一批不錯(cuò)的房企，雖然受到國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)等外部“誤傷”，但內(nèi)地市場(chǎng)也很快給予客觀公正的支持。
如何判斷一家房企的實(shí)際信用情況，其實(shí)不能被行業(yè)整體下行形勢(shì)而誤導(dǎo)，導(dǎo)致出現(xiàn)無差別集中下調(diào)等問題，讓市場(chǎng)更為混亂。而是應(yīng)該基于企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，去給予企業(yè)恰當(dāng)?shù)脑u(píng)級(jí)，引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注和支持好的企業(yè)。
下面，我們就以最近一家剛被維持評(píng)級(jí)的房企為例，從四個(gè)方面去探討上面這些話題。
【背景】2022年6月24日，聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)合資信”）發(fā)布報(bào)告，確定維持廣東海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海倫堡”）主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA+，維持“18海倫02”的信用等級(jí)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。
【一】信用狀況穩(wěn)字當(dāng)頭
其實(shí)，聯(lián)合資信給海倫堡相對(duì)不錯(cuò)的評(píng)級(jí)認(rèn)定，市場(chǎng)上早有跡象，行業(yè)雖然艱難，但仍有不少海倫堡這樣的穩(wěn)健企業(yè)不斷釋放出發(fā)展利好，給予市場(chǎng)信心。
據(jù)相關(guān)報(bào)道，針對(duì)一筆存續(xù)金額合計(jì)8億元的非公開發(fā)行公司債券，海倫堡在6月17日就將連本帶息的償債資金提前到賬，如期償還相關(guān)債券，合計(jì)8.63億元。
就目前行業(yè)形勢(shì)而言，房企償債能力是市場(chǎng)投資者備受關(guān)注的重點(diǎn)。
聯(lián)合資信給予的評(píng)級(jí)，也很好說明了這家房企的償債情況。
根據(jù)聯(lián)合資信主體長(zhǎng)期信用等級(jí)以及評(píng)級(jí)展望的相關(guān)含義，海倫堡償還債務(wù)的能力很強(qiáng)，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響不大，違約概率很低，而且信用狀況穩(wěn)定，未來保持信用等級(jí)的可能性較大。
聯(lián)合資信主體長(zhǎng)期信用等級(jí)劃分為三等九級(jí)，每一個(gè)信用等級(jí)可用“+”“-”符號(hào)進(jìn)行微調(diào)，表示略高或略低于本等級(jí)。評(píng)級(jí)展望通常分為正面、負(fù)面、穩(wěn)定、發(fā)展中等四種。
聯(lián)合資信相關(guān)評(píng)級(jí)說明
海倫堡主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA+，略高于AA級(jí)，AA級(jí)的含義是，說明企業(yè)償還債務(wù)的能力很強(qiáng)，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響不大，違約概率很低。至于評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定，則是說明這家企業(yè)信用狀況穩(wěn)定，未來保持信用等級(jí)的可能性較大。
【二】融資償債經(jīng)得起考驗(yàn)
至于市場(chǎng)比較關(guān)注的房企融資及債務(wù)情況，海倫堡各方面指標(biāo)也是經(jīng)得起考驗(yàn)。
首先，海倫堡短期債務(wù)可控，截至2021年12月31日，公司短期有息負(fù)債同比下降23.3%，為人民幣150.6億元。
其次，海倫堡有一定未使用的授信額度，截至2021年12月31日，公司來自超過10家境內(nèi)銀行的未動(dòng)用授信額度合共人民幣220億元，可覆蓋短期債務(wù)。公司也在開拓包括但不限于ABS、交易所公司債等渠道。
最后，海倫堡并無實(shí)質(zhì)違約情況。聯(lián)合資信表示，根據(jù)中國(guó)人民銀行出具的公司征信報(bào)告，截至2022年5月17日，海倫堡未結(jié)清和已結(jié)清信貸信息中不存在關(guān)注類或不良類記錄。而且，根據(jù)海倫堡過往在公開市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具的本息償付記錄，公司無逾期或違約記錄，履約情況良好。
【三】銷售土儲(chǔ)產(chǎn)品加持
對(duì)于海倫堡的評(píng)級(jí)認(rèn)定，聯(lián)合資信并非簡(jiǎn)單粗暴，而是從企業(yè)的銷售、土儲(chǔ)、產(chǎn)品等方面進(jìn)行分析，為評(píng)級(jí)提供了支撐。
銷售方面，海倫堡逆勢(shì)上揚(yáng)，其2021年認(rèn)購(gòu)銷售面積同比增長(zhǎng)14.71%，認(rèn)購(gòu)銷售金額同比增長(zhǎng)8.99%，認(rèn)購(gòu)銷售均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。而且，海倫堡結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)金額均有所增長(zhǎng)，結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。
根據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2021年百?gòu)?qiáng)房企銷售增速罕見負(fù)增長(zhǎng)3.5%，近2成百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)下滑超過10%，能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的房企其實(shí)少之又少。
而且，公開信息顯示，海倫堡2022年1-5月的銷售回款實(shí)現(xiàn)上升，較去年同期增加3%，海倫堡在2022年1-5月銷售金額達(dá)到187.8億元，預(yù)計(jì)公司核心業(yè)務(wù)持續(xù)的現(xiàn)金流入將足以支持其財(cái)務(wù)及運(yùn)營(yíng)需求。
另外，房企的銷售結(jié)轉(zhuǎn)也是一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)金額的增長(zhǎng)意味著房企收入、利潤(rùn)的有效增加。
銷售取得突破，產(chǎn)品是根基。海倫堡產(chǎn)品多元優(yōu)勢(shì)比較明顯，其雖以住宅開發(fā)銷售為核心，但已形成了住宅、別墅、商鋪、寫字樓等多元化產(chǎn)品的開發(fā)模式，而且自持了不少商業(yè)物業(yè)。截至2021年底，海倫堡商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到26個(gè)，且是位于廣州、昆明、上海、合肥、南京等核心城市。
在投資市場(chǎng)，能提供源源不斷現(xiàn)金的商業(yè)項(xiàng)目較為吃香。聯(lián)合資信也直接指出，隨著商業(yè)物業(yè)的陸續(xù)開發(fā)和投入運(yùn)營(yíng)，海倫堡的租金收入有望持續(xù)增長(zhǎng)。
房企持續(xù)增長(zhǎng)如何實(shí)現(xiàn)？?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)加持很重要，是各大房企長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)。
截至2021年底，海倫堡擁有的權(quán)益口徑總土地儲(chǔ)備面積3026.48萬平方米（含部分已售部分），且主要位于核心城市。
這樣的土儲(chǔ)資源，放在行業(yè)上也處于較高水平，也難怪聯(lián)合資信給予評(píng)價(jià)稱：“土地儲(chǔ)備較充裕，能支撐海倫堡未來一段時(shí)期的開發(fā)需求。”
【四】國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)更客觀公正
在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期中，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)針對(duì)內(nèi)地房企評(píng)級(jí)下調(diào)動(dòng)作無休無止，并持續(xù)出現(xiàn)房企主動(dòng)撤銷評(píng)級(jí)、國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)及國(guó)外評(píng)級(jí)“打架”等情況，引發(fā)了諸多爭(zhēng)議。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2021年三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)）大面積下調(diào)中國(guó)房企評(píng)級(jí)多達(dá)127次。2022年評(píng)級(jí)下調(diào)現(xiàn)象仍在持續(xù)。受行業(yè)形勢(shì)整體影響，不少經(jīng)營(yíng)良好的房企也受到了“誤傷”。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)定，是看國(guó)內(nèi)，還是看國(guó)外？放在目前來看，其實(shí)客觀公正是核心，而國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因?yàn)楫?dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)，掌握企業(yè)信息更為全面，評(píng)級(jí)往往更為讓人信服。
至于國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為何存在無差別集體下調(diào)的情況，并非偶然。
有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)人士在相關(guān)媒體報(bào)道就曾指出，按照國(guó)際三大評(píng)級(jí)體系，“只要看淡一個(gè)行業(yè)，調(diào)低一個(gè)行業(yè)的評(píng)級(jí)總看法，在這個(gè)行業(yè)內(nèi)的絕大多數(shù)企業(yè)甚至是所有企業(yè)都要往下調(diào)級(jí)。”
另有相關(guān)行業(yè)機(jī)構(gòu)人士也提到：“國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)突然的普遍性評(píng)級(jí)下調(diào)行為，可能未必是客觀全面、真正深入了解每一家被評(píng)級(jí)房企的最新情況后所作出的決定。”
房地產(chǎn)行業(yè)目前處于關(guān)鍵的發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，如何健康平穩(wěn)過渡，既與企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，也離不開市場(chǎng)給予的良好環(huán)境支持。
