內(nèi)房企赴港上市陷入“冰凍期”已近一年，自去年7月三巽集團(tuán)登陸港股后，再未有中資房企上市成功。

原因不難理解，當(dāng)下中國房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整節(jié)點(diǎn)，港交所對內(nèi)房企的IPO審批趨向嚴(yán)格，然而嘉創(chuàng)房地產(chǎn)卻迎難而上，向港交所遞交上市申請材料。

樓市資本論了解到，這家分拆自港交所上市公司香港嘉利國際控股有限公司（HK:01050），名不見經(jīng)轉(zhuǎn)的迷你房企，僅有土儲(chǔ)20.38萬平米，其中含可售物業(yè)15.87萬平米及開發(fā)中物業(yè)4.5萬平米，且并無用于未來開發(fā)的土儲(chǔ)。對比易居發(fā)布的2021年末中國房地產(chǎn)企業(yè)百強(qiáng)看，還不足第一名碧桂園20993萬平米的1／1000和最末名君一控股454.6萬平米的5%。

特別是規(guī)模捉襟見肘的同時(shí)，其實(shí)控人港商何焯輝今年已76歲高齡，滿頭銀發(fā)令人心酸。

在樓市資本論看來，過度集中的地域依賴、僅有2個(gè)項(xiàng)目、停滯不前的銷售規(guī)模等，對何焯輝及嘉利國際而言，想通過房地產(chǎn)公司再度敲開資本市場的大門，實(shí)在有些艱難。

【一】從香港到東莞的發(fā)展史

故事還要從嘉利國際，及其創(chuàng)始人何焯輝說起。

樓市資本論深入了解到，1946年，何焯輝出生于澳門一戶小作坊生產(chǎn)家庭，家境貧寒。按照中國傳統(tǒng)命理學(xué)來說，屬狗之人做事踏實(shí)努力，但有時(shí)過于固執(zhí)、保守謹(jǐn)慎，這也在何焯輝的創(chuàng)業(yè)歷程中得以印證。

何焯輝12歲時(shí)，全家搬到了香港，而當(dāng)時(shí)小學(xué)四年級的何焯輝也因此輟學(xué)，開始了工模學(xué)徒的生活。16歲那年，何焯輝靠著打工的積蓄開起自己的小廠，可惜以失敗告終。

之后又與他人合作辦廠生產(chǎn)收音機(jī)，依然因虧損走向倒閉，創(chuàng)業(yè)失敗的何焯輝還被別人說是“牛佬”，“ 系食草嘅，沒鬼用。”

不過，正所謂事業(yè)失意，情場得意，1968年，何焯輝與何寶珠結(jié)婚，其之后的事業(yè)發(fā)展，也開始有了何寶珠的強(qiáng)力支援。

左：何寶珠，右：何焯輝

上世紀(jì)80年代，錄像帶大行其道，何焯輝敏銳感知到了市場機(jī)遇，和夫人何寶珠在1980年創(chuàng)立嘉利國際，專注提供錄像帶的外殼生產(chǎn)，使這家只有數(shù)十名員工的香港小型企業(yè)站穩(wěn)腳跟。

1985年，何焯輝設(shè)立了嘉利國際在東莞的第一個(gè)工廠——雁田嘉輝塑膠五金廠，憑著改革開放的機(jī)遇，和大陸的勞動(dòng)力資源紅利，嘉利國際迅速發(fā)展壯大。1996年，嘉利國際在香港順利上市。

隨著公司發(fā)展壯大，何焯輝還先后獲得了加拿大管理學(xué)院榮譽(yù)院士、美國林肯大學(xué)榮譽(yù)管理博士，還被聘為四川成都電子科技大學(xué)兼職教授。

樓市資本論了解到，盡管何焯輝已是古稀之年，但依然活躍在公司經(jīng)營中。不過隨著何焯輝年歲漸長，公司接班也逐步提上了日程。

【二】子女接班，轉(zhuǎn)型不順

樓市資本論了解到，何焯輝與何寶珠育有一子一女，此次嘉創(chuàng)房地產(chǎn)IPO二者都沒有持股。不過兒子何偉汗作為首選接班人，擔(dān)任嘉創(chuàng)房地產(chǎn)執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)公司的整體企業(yè)策略及規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展及企業(yè)關(guān)系職能。

今年32歲的何偉汗，畢業(yè)于英國約克大學(xué)，獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)理學(xué)榮譽(yù)學(xué)士學(xué)位，隨后又在英國阿斯頓大學(xué)，獲得投資分析理學(xué)碩士學(xué)位。

何偉汗

本科畢業(yè)后，22歲的何偉汗就進(jìn)入嘉利國際，從總經(jīng)理助理開啟接班之路。經(jīng)過5年的歷練，2017年何偉汗成為集團(tuán)財(cái)會(huì)部主管，2019年至今更是成為公司主席行政助理，一直以來嘉利國際的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目也是由何偉汗負(fù)責(zé)。

何焯輝女兒何蔓嬈自小接觸美術(shù)，大學(xué)主修的也是設(shè)計(jì)專業(yè)，20歲開始她的設(shè)計(jì)職業(yè)之路，而她的工作則與嘉利國際的多元化發(fā)展深深交織在一起。

何蔓嬈

樓市資本論了解到，因內(nèi)地工廠生意難做，2005年開始，嘉利國際陸續(xù)拓展多元化業(yè)務(wù)。2005年，嘉利國際旗下的匯聚國內(nèi)婚紗影樓的婚慶主題景區(qū)——東莞龍鳳山莊開始對外營業(yè)，不過因位置偏僻，該景區(qū)游覽人數(shù)一直不高。

2012年，在何蔓嬈的主導(dǎo)下，嘉利國際將滿屋世界卡通IP引入國內(nèi)，打造出滿屋世界主題樂園，還打造出滿屋世界主題餐廳、酒店等。

東莞滿屋世界主題樂園

2019年、2020年，滿屋世界還在東莞先后開設(shè)了兩家，名叫樂滿紛的室內(nèi)兒童樂園。但從大眾點(diǎn)評來看，這兩家店評分不高，都在3分左右，并且其中有多條差評顯示，兒童在其中玩樂時(shí)存在安全隱患，并且店家各種推脫拒絕處理。

可惜滿屋世界品牌發(fā)展一直不成熟，盈利能力較弱，2018年前該板塊作為消費(fèi)者及服務(wù)業(yè)并入嘉利國際年報(bào)，可惜常年虧損。

以2018上半年為例，期間嘉利國際錄得總經(jīng)營利潤1.02億港元，其中消費(fèi)者及服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)虧損為1565.9萬港元，占比達(dá)到15%左右，拖累公司總體盈利水平。直到2018年1月，嘉利國際以5100萬港元代價(jià)剝離該板塊業(yè)務(wù)。

在樓市資本論看來，嘉利國際試圖多元化的原因不難理解，其作為電腦及服務(wù)器外殼生產(chǎn)商，發(fā)展壯大主要依靠曾經(jīng)的“世界工廠”東莞的勞動(dòng)力優(yōu)勢，但如今東莞地價(jià)和勞動(dòng)力成本上升，直接影響到嘉利國際。

不管是從其剝離的消費(fèi)者及服務(wù)業(yè)務(wù)，還是寄予上市厚望的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看，嘉利國際的轉(zhuǎn)型之路并不好走。

【三】小到極致的規(guī)模成上市桎肘

根據(jù)招股書，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)是一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商，主要從事在大灣區(qū)內(nèi)迅速發(fā)展的住宅市場開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。

但作為剛從母公司剝離出的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，規(guī)模正成為嘉創(chuàng)房地產(chǎn)IPO的一大絆腳石。

一方面，嘉利國際長期扎根東莞發(fā)展，使得嘉創(chuàng)房地產(chǎn)難以走出廣東。招股書顯示，目前嘉創(chuàng)房地產(chǎn)僅有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是位于東莞的嘉輝豪庭，一個(gè)是位于惠州市的羅浮公館。

在樓市資本論看來，對廣東尤其是東莞市的深度依賴，使得房企受單一區(qū)域波動(dòng)影響過大，為嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的成長性埋下隱憂。

自去年以來東莞房地產(chǎn)市場持續(xù)遇冷，尤其是今年一季度東莞住宅成交下滑66%，處于近十年新低，惠州房地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)商降價(jià)出貨、割肉回款的“內(nèi)卷”消息也不絕于耳。這兩個(gè)地區(qū)樓盤開發(fā)量都不小，流動(dòng)性較差，房企資金鏈普遍偏緊。

因此，深耕該區(qū)域的嘉創(chuàng)房地產(chǎn)，作為超迷你房企，難免令投資者擔(dān)心抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱。

另一方面，不管是從銷售還是土儲(chǔ)看，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)并無優(yōu)勢。

樓市資本論注意到，盡管嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的營收，從截至3月31日的2019年度的3.62億元，上升至2021年度的5.91億元，但令人擔(dān)心的是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)除了有6.8億元應(yīng)收賬款，目前還有高達(dá)9.4億元的存貨，或從側(cè)面證明其銷售不佳。

此外，目前嘉創(chuàng)房地產(chǎn)僅有20.38萬平米土儲(chǔ)，其中還包括15.87萬平的可出售面積，難以滿足長期開發(fā)，在投資者眼中不具備競爭優(yōu)勢。

在樓市資本論看來，對于嘉創(chuàng)房地產(chǎn)來說，通過上市籌資來做這樣小的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)在是難以說服交易所審核高層。

而且，目前房地產(chǎn)企業(yè)不斷爆雷，交易所的監(jiān)管與審核機(jī)制也愈加嚴(yán)苛。即便成功上市，面對避險(xiǎn)情緒較重的投資者，也不一定能夠如預(yù)期般認(rèn)購。

對于何焯輝和二代何偉汗來說，要想成功轉(zhuǎn)型，或還需將更多精力傾注在主業(yè)發(fā)展上。