嘉創(chuàng)房地產(chǎn)IPO僅2項(xiàng)目,76歲白發(fā)何焯輝折騰圖啥?
內(nèi)房企赴港上市陷入“冰凍期”已近一年,自去年7月三巽集團(tuán)登陸港股后,再未有中資房企上市成功。
原因不難理解,當(dāng)下中國房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整節(jié)點(diǎn),港交所對內(nèi)房企的IPO審批趨向嚴(yán)格,然而嘉創(chuàng)房地產(chǎn)卻迎難而上,向港交所遞交上市申請材料。
樓市資本論了解到,這家分拆自港交所上市公司香港嘉利國際控股有限公司(HK:01050),名不見經(jīng)轉(zhuǎn)的迷你房企,僅有土儲(chǔ)20.38萬平米,其中含可售物業(yè)15.87萬平米及開發(fā)中物業(yè)4.5萬平米,且并無用于未來開發(fā)的土儲(chǔ)。對比易居發(fā)布的2021年末中國房地產(chǎn)企業(yè)百強(qiáng)看,還不足第一名碧桂園20993萬平米的1/1000和最末名君一控股454.6萬平米的5%。
特別是規(guī)模捉襟見肘的同時(shí),其實(shí)控人港商何焯輝今年已76歲高齡,滿頭銀發(fā)令人心酸。
在樓市資本論看來,過度集中的地域依賴、僅有2個(gè)項(xiàng)目、停滯不前的銷售規(guī)模等,對何焯輝及嘉利國際而言,想通過房地產(chǎn)公司再度敲開資本市場的大門,實(shí)在有些艱難。
【一】從香港到東莞的發(fā)展史
故事還要從嘉利國際,及其創(chuàng)始人何焯輝說起。
樓市資本論深入了解到,1946年,何焯輝出生于澳門一戶小作坊生產(chǎn)家庭,家境貧寒。按照中國傳統(tǒng)命理學(xué)來說,屬狗之人做事踏實(shí)努力,但有時(shí)過于固執(zhí)、保守謹(jǐn)慎,這也在何焯輝的創(chuàng)業(yè)歷程中得以印證。
何焯輝12歲時(shí),全家搬到了香港,而當(dāng)時(shí)小學(xué)四年級的何焯輝也因此輟學(xué),開始了工模學(xué)徒的生活。16歲那年,何焯輝靠著打工的積蓄開起自己的小廠,可惜以失敗告終。
之后又與他人合作辦廠生產(chǎn)收音機(jī),依然因虧損走向倒閉,創(chuàng)業(yè)失敗的何焯輝還被別人說是“牛佬”,“ 系食草嘅,沒鬼用。”
不過,正所謂事業(yè)失意,情場得意,1968年,何焯輝與何寶珠結(jié)婚,其之后的事業(yè)發(fā)展,也開始有了何寶珠的強(qiáng)力支援。
左:何寶珠,右:何焯輝
上世紀(jì)80年代,錄像帶大行其道,何焯輝敏銳感知到了市場機(jī)遇,和夫人何寶珠在1980年創(chuàng)立嘉利國際,專注提供錄像帶的外殼生產(chǎn),使這家只有數(shù)十名員工的香港小型企業(yè)站穩(wěn)腳跟。
1985年,何焯輝設(shè)立了嘉利國際在東莞的第一個(gè)工廠——雁田嘉輝塑膠五金廠,憑著改革開放的機(jī)遇,和大陸的勞動(dòng)力資源紅利,嘉利國際迅速發(fā)展壯大。1996年,嘉利國際在香港順利上市。
隨著公司發(fā)展壯大,何焯輝還先后獲得了加拿大管理學(xué)院榮譽(yù)院士、美國林肯大學(xué)榮譽(yù)管理博士,還被聘為四川成都電子科技大學(xué)兼職教授。
樓市資本論了解到,盡管何焯輝已是古稀之年,但依然活躍在公司經(jīng)營中。不過隨著何焯輝年歲漸長,公司接班也逐步提上了日程。
【二】子女接班,轉(zhuǎn)型不順
樓市資本論了解到,何焯輝與何寶珠育有一子一女,此次嘉創(chuàng)房地產(chǎn)IPO二者都沒有持股。不過兒子何偉汗作為首選接班人,擔(dān)任嘉創(chuàng)房地產(chǎn)執(zhí)行董事,負(fù)責(zé)公司的整體企業(yè)策略及規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展及企業(yè)關(guān)系職能。
今年32歲的何偉汗,畢業(yè)于英國約克大學(xué),獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)理學(xué)榮譽(yù)學(xué)士學(xué)位,隨后又在英國阿斯頓大學(xué),獲得投資分析理學(xué)碩士學(xué)位。
何偉汗
本科畢業(yè)后,22歲的何偉汗就進(jìn)入嘉利國際,從總經(jīng)理助理開啟接班之路。經(jīng)過5年的歷練,2017年何偉汗成為集團(tuán)財(cái)會(huì)部主管,2019年至今更是成為公司主席行政助理,一直以來嘉利國際的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目也是由何偉汗負(fù)責(zé)。
何焯輝女兒何蔓嬈自小接觸美術(shù),大學(xué)主修的也是設(shè)計(jì)專業(yè),20歲開始她的設(shè)計(jì)職業(yè)之路,而她的工作則與嘉利國際的多元化發(fā)展深深交織在一起。
何蔓嬈
樓市資本論了解到,因內(nèi)地工廠生意難做,2005年開始,嘉利國際陸續(xù)拓展多元化業(yè)務(wù)。2005年,嘉利國際旗下的匯聚國內(nèi)婚紗影樓的婚慶主題景區(qū)——東莞龍鳳山莊開始對外營業(yè),不過因位置偏僻,該景區(qū)游覽人數(shù)一直不高。
2012年,在何蔓嬈的主導(dǎo)下,嘉利國際將滿屋世界卡通IP引入國內(nèi),打造出滿屋世界主題樂園,還打造出滿屋世界主題餐廳、酒店等。
東莞滿屋世界主題樂園
2019年、2020年,滿屋世界還在東莞先后開設(shè)了兩家,名叫樂滿紛的室內(nèi)兒童樂園。但從大眾點(diǎn)評來看,這兩家店評分不高,都在3分左右,并且其中有多條差評顯示,兒童在其中玩樂時(shí)存在安全隱患,并且店家各種推脫拒絕處理。
可惜滿屋世界品牌發(fā)展一直不成熟,盈利能力較弱,2018年前該板塊作為消費(fèi)者及服務(wù)業(yè)并入嘉利國際年報(bào),可惜常年虧損。
以2018上半年為例,期間嘉利國際錄得總經(jīng)營利潤1.02億港元,其中消費(fèi)者及服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)虧損為1565.9萬港元,占比達(dá)到15%左右,拖累公司總體盈利水平。直到2018年1月,嘉利國際以5100萬港元代價(jià)剝離該板塊業(yè)務(wù)。
在樓市資本論看來,嘉利國際試圖多元化的原因不難理解,其作為電腦及服務(wù)器外殼生產(chǎn)商,發(fā)展壯大主要依靠曾經(jīng)的“世界工廠”東莞的勞動(dòng)力優(yōu)勢,但如今東莞地價(jià)和勞動(dòng)力成本上升,直接影響到嘉利國際。
不管是從其剝離的消費(fèi)者及服務(wù)業(yè)務(wù),還是寄予上市厚望的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看,嘉利國際的轉(zhuǎn)型之路并不好走。
【三】小到極致的規(guī)模成上市桎肘
根據(jù)招股書,嘉創(chuàng)房地產(chǎn)是一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商,主要從事在大灣區(qū)內(nèi)迅速發(fā)展的住宅市場開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。
但作為剛從母公司剝離出的地產(chǎn)業(yè)務(wù),規(guī)模正成為嘉創(chuàng)房地產(chǎn)IPO的一大絆腳石。
一方面,嘉利國際長期扎根東莞發(fā)展,使得嘉創(chuàng)房地產(chǎn)難以走出廣東。招股書顯示,目前嘉創(chuàng)房地產(chǎn)僅有兩個(gè)項(xiàng)目,一個(gè)是位于東莞的嘉輝豪庭,一個(gè)是位于惠州市的羅浮公館。
在樓市資本論看來,對廣東尤其是東莞市的深度依賴,使得房企受單一區(qū)域波動(dòng)影響過大,為嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的成長性埋下隱憂。
自去年以來東莞房地產(chǎn)市場持續(xù)遇冷,尤其是今年一季度東莞住宅成交下滑66%,處于近十年新低,惠州房地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)商降價(jià)出貨、割肉回款的“內(nèi)卷”消息也不絕于耳。這兩個(gè)地區(qū)樓盤開發(fā)量都不小,流動(dòng)性較差,房企資金鏈普遍偏緊。
因此,深耕該區(qū)域的嘉創(chuàng)房地產(chǎn),作為超迷你房企,難免令投資者擔(dān)心抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱。
另一方面,不管是從銷售還是土儲(chǔ)看,嘉創(chuàng)地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)并無優(yōu)勢。
樓市資本論注意到,盡管嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的營收,從截至3月31日的2019年度的3.62億元,上升至2021年度的5.91億元,但令人擔(dān)心的是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)除了有6.8億元應(yīng)收賬款,目前還有高達(dá)9.4億元的存貨,或從側(cè)面證明其銷售不佳。
此外,目前嘉創(chuàng)房地產(chǎn)僅有20.38萬平米土儲(chǔ),其中還包括15.87萬平的可出售面積,難以滿足長期開發(fā),在投資者眼中不具備競爭優(yōu)勢。
在樓市資本論看來,對于嘉創(chuàng)房地產(chǎn)來說,通過上市籌資來做這樣小的地產(chǎn)業(yè)務(wù),實(shí)在是難以說服交易所審核高層。
而且,目前房地產(chǎn)企業(yè)不斷爆雷,交易所的監(jiān)管與審核機(jī)制也愈加嚴(yán)苛。即便成功上市,面對避險(xiǎn)情緒較重的投資者,也不一定能夠如預(yù)期般認(rèn)購。
對于何焯輝和二代何偉汗來說,要想成功轉(zhuǎn)型,或還需將更多精力傾注在主業(yè)發(fā)展上。