懋源地產(chǎn)近期揮金如土，錢從哪里來？一時(shí)間成為業(yè)內(nèi)飯局上的談資。
隨著北京二批次集中供地落下帷幕，一眾央/國企儼然成為土拍主流，唯一獨(dú)立拿地的民企懋源地產(chǎn)，顯得頗為出眾。
要知道，在龍湖、旭輝等意向拿地的6家民企開發(fā)商中，按銷售額排名，懋源只能算倒數(shù)第二；但它卻以19.55億元+3萬平方米現(xiàn)房銷售的條件，擊敗首開、華潤、保利等一眾開發(fā)商，拿下了熱門的順義薛大人莊地塊。
樓市資本論注意到，去年10月，這家名不見經(jīng)傳的房企，還曾以43.34億元從中海、中鐵、華潤等不差錢的央/國企手中，奪得豐臺周莊子地塊。
事實(shí)上，在北京13-15年的土拍市場，接連創(chuàng)造出西三環(huán)夏家胡同以及孫河核心區(qū)的地王后，懋源這個(gè)名字曾迅速躥紅，并以“豪宅定制專家”的稱號為人所知，然而之后卻迅速淡出土拍市場。
與之同樣低調(diào)神秘的，還有其實(shí)控人。懋源地產(chǎn)掌舵人紛繁的信息中，有指向民生銀行董事陳建，也有指向資本大佬曹俊生。而兩大股東董事長陸挺宇與副董事長曹俊生，還都是加拿大籍。
可以說，懋源本質(zhì)上也算是一家加拿大人控制的企業(yè)。
【一】懋源實(shí)控人成謎
表面上看，陸挺宇是懋源老板。
他不僅擔(dān)任北京懋源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，還通過復(fù)雜的持股途徑，以50.64%的持股比例成為公司實(shí)控人。
然而不僅懋源官網(wǎng)、官微都找不到其名字，從陸挺宇的人生經(jīng)歷來看，也與之頗有出入。
右：陸挺宇
公開資料顯示，陸挺宇1965年出生于北京，目前已入籍加拿大。自1992年畢業(yè)于華北水電水利大學(xué)土木工程系后，陸挺宇先是在北京城建擔(dān)任工程總管，2000年又任職中國中小企業(yè)投資有限公司總經(jīng)理。
樓市資本論注意到，陸挺宇對母校出手闊綽，出資設(shè)立“杰出校友獎學(xué)金”、還在2021年捐資5000萬元建設(shè)“挺宇樓”。
右4: 陸挺宇
在進(jìn)入懋源地產(chǎn)時(shí)，陸挺宇是從總經(jīng)理干起的，《城鄉(xiāng)建設(shè)》雜志刊登的采訪顯示，2006年陸已經(jīng)以懋源地產(chǎn)總經(jīng)理的身份活躍在媒體前。
但直到2010年，懋源地產(chǎn)發(fā)生股權(quán)變動，彼時(shí)擔(dān)任董事長的陳建退出公司，陸挺宇才搖身一變成了懋源的董事長。因此，有外界懷疑，陸挺宇或?yàn)殛惤ㄔ陧吹摹按匀恕薄?/p>
陳建與陸挺宇或在中國中小企業(yè)投資有限公司認(rèn)識，陳建曾任該公司副董事長兼總裁；其還是北京城鄉(xiāng)華懋娛樂有限公司董事長、湖南老爹農(nóng)業(yè)科技有限公司董事長、全國工商聯(lián)執(zhí)行委員、中國民生銀行董事等。
陳建就這樣輕松把企業(yè)轉(zhuǎn)移給陸挺宇，不禁讓人浮想聯(lián)翩。
【二】大股東曹俊生的資本局
除了陳建，懋源地產(chǎn)發(fā)展中另一個(gè)重磅名字是曹俊生。
從懋源地產(chǎn)成立伊始，曹俊生就擔(dān)任副董事長，目前持股35.1%。此外，曹俊生還是懋源系運(yùn)作主體平臺，北京懋源控股股份有限公司背后大股東的實(shí)控人。
因此，外界也有懷疑懋源背后老板是曹俊生，這或能解釋公司頻拿地王的資金來源。
樓市資本論了解到，出生于上世紀(jì)60年代的曹俊生經(jīng)歷很是傳奇，盡管初中都沒畢業(yè)，卻十分善于抓住賺錢機(jī)遇。
曹俊生
他17歲就在河南博愛縣教育局工作的父親運(yùn)作下，進(jìn)入教育局從事攝影工作，后因與領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)生矛盾辭職下海。先是通過開辦印刷廠、及合資生產(chǎn)“霹靂彈”玩具賺得第一桶金，后又轉(zhuǎn)向生產(chǎn)火腿腸腸衣膜。
正是在與雙匯集團(tuán)合作供應(yīng)其腸衣膜需求期間，上世紀(jì)90年代初，已移民加拿大的曹俊生在多倫多注冊了懋源公司，投資120萬美元與雙匯集團(tuán)合資興建的漯河華懋雙匯塑料包裝有限公司建成投產(chǎn)。
這也是“懋源”二字第一次出現(xiàn)在人們視線中。
曹俊生一直借助加拿大河南同鄉(xiāng)會會長身份活躍在國內(nèi)，主要業(yè)務(wù)亦是如此。
此外，曹俊生在資本圈也頗具能量，不僅與雙匯發(fā)展前董事長張俊杰等五人一起創(chuàng)立了北京懋源資本投資管理，在高瓴并購基金的GP中也占據(jù)10%份額；在高瓴2019年拿下格力電器混改的國資股權(quán)的交易中，曹俊生就發(fā)揮了重要作用。
目前，曹俊生的投資版圖依然紛繁復(fù)雜，名下除了有6家公司存續(xù)外，還間接持股154家企業(yè)。
憑借曹俊生在投資界如此巨大的能量，難怪懋源地產(chǎn)成了京圈房企中出名的“不差錢”。
然而樓市資本論注意到，懋源地產(chǎn)2015年后的一度沉寂，曹俊生淡出懋源經(jīng)營，或與曹牽扯到原河南省人大副主任秦玉海受賄案有關(guān)。
有熟悉曹俊生的人士評價(jià)，曹“愛好攝影，善于上層經(jīng)營。”結(jié)識秦玉海，曹俊生不僅購買價(jià)值上百萬的攝影設(shè)備“借用”給前者，還為其在巴黎、意大利等世界多地舉辦個(gè)人攝影展。
隨著秦玉海受賄案發(fā)，曹俊生和懋源地產(chǎn)也一度沉寂。
【三】擅長股權(quán)質(zhì)押融資大戲
之所以外界對懋源地產(chǎn)真實(shí)掌舵人關(guān)注度較高，或與業(yè)界對懋源地產(chǎn)資金來源的好奇有關(guān)。
作為一家未曾上市、2021年“懋源”系網(wǎng)簽金額53.6億的小型區(qū)域級公司，懋源地產(chǎn)除了高價(jià)拿地，還在去年收購了與當(dāng)代置業(yè)合作項(xiàng)目的51%股權(quán)。
巨額資金從何而來？
樓市資本論注意到，與浙商銀行、民生銀行等金融機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系，或成為懋源地產(chǎn)叱咤土拍的關(guān)鍵。
公開資料顯示，去年1月25日，北京懋源房屋開發(fā)、北京懋源控股、北京懋源永泰商業(yè)投資有限公司將同一標(biāo)的北京懋源宏展房地產(chǎn)股權(quán)出質(zhì)予浙商銀行北京分行，合計(jì)股權(quán)出質(zhì)數(shù)額價(jià)值高達(dá)16億元。
對區(qū)域型小房企而言，如此巨額的股權(quán)出質(zhì)融資，實(shí)屬罕見。
而懋源地產(chǎn)首位董事長陳建，曾是民生銀行董事這一淵源，或成為懋源地產(chǎn)與民生銀行合作的基礎(chǔ)。
2020年10月，北京懋源房屋開發(fā)、北京懋源宏展投資管理中心（有限合伙）也曾將北京懋源宏展股權(quán)出質(zhì)予民生銀行北京分行，合計(jì)股權(quán)出質(zhì)數(shù)額價(jià)值高達(dá)16億元。
【四】標(biāo)榜豪宅，頻遭維權(quán)
樓市資本論注意到，懋源地產(chǎn)近日還因宣傳的私家花園變公共綠地，被業(yè)主投訴至領(lǐng)導(dǎo)留言板。
這個(gè)名為關(guān)于懋源·璟璽的項(xiàng)目，在營銷時(shí)向業(yè)主宣稱獨(dú)享14萬㎡實(shí)景園林，與項(xiàng)目整體可以做到0.55的容積率。
然而從京土整儲掛（朝）【2015】031號來看，懋源·璟璽規(guī)劃容積率為1.3，這巨大的容積率差值從何而來？
直到交房后，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)，懋源·璟璽宣稱的內(nèi)部園林，竟是小區(qū)和京平高速之間的公共綠地，“遛娃、騎車、飛盤、運(yùn)動的都可以進(jìn)去。”
更令業(yè)主難以接受的是，購房時(shí)高昂的12塊/平物業(yè)費(fèi)，被告知是因?yàn)榫S護(hù)園林，可交房后發(fā)現(xiàn)是公共綠地，為何還要用業(yè)主的物業(yè)費(fèi)去維護(hù)？
樓市資本論發(fā)現(xiàn)，懋源地產(chǎn)還曾因擅自變更林地用途，遭到行政處罰。
這個(gè)名叫懋源·璟岳的項(xiàng)目宣稱，從踏入小區(qū)的那一刻起，仿佛置身于山水園林之中。
懋源·璟岳
此外，天眼查也顯示，懋源房屋開發(fā)有限公司司法風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)133條，在案由統(tǒng)計(jì)中，房屋合同買賣糾紛占據(jù)第一名。
在樓市資本論看來，當(dāng)下市場因受限價(jià)影響，千萬級豪宅維權(quán)并不罕有。然而事實(shí)上，因懋源地產(chǎn)操盤緩慢，頻拿地王依然賺得盆滿缽滿。如懋源·璟岳項(xiàng)目拿地時(shí)樓面價(jià)不過4.83萬，2020年對外銷售時(shí)，均價(jià)卻達(dá)到了11萬+。
從地產(chǎn)黃金時(shí)代到黑鐵時(shí)代，整個(gè)邏輯已經(jīng)變化。依靠銀行大量信貸，再等地價(jià)與房價(jià)上漲，已經(jīng)變成一場大賭局，陸續(xù)倒下的地產(chǎn)巨頭們就是最好的印證。
懋源此時(shí)在京城揮金如土與央企換地王，未來時(shí)局變化，依然充滿著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
