2022年地產(chǎn)寒冬之際，行業(yè)不少企業(yè)紛紛躺平，然而優(yōu)秀的房企依然負(fù)重前行，取得了卓然業(yè)績(jī)。

西部地產(chǎn)龍頭的金科股份，通過(guò)“保交樓、財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善、輕資產(chǎn)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)”演奏出經(jīng)典的穩(wěn)健三部曲，實(shí)現(xiàn)大涅槃，引發(fā)了業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注。

樓市資本論了解到，金科股份披露上半年業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入313億元，其中房地產(chǎn)銷售運(yùn)營(yíng)收入281.8億元，生活服務(wù)收入19.48億元。中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的榜單顯示，金科位列“2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜單第16位；另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示半年度銷售金額位列行業(yè)TOP19，銷售操盤(pán)面積位列行業(yè)TOP11，多個(gè)項(xiàng)目銷售位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)首位。

嚴(yán)寒之下的這些遠(yuǎn)的真金白銀的成績(jī)背后，是應(yīng)對(duì)策略的對(duì)路。金科公司順應(yīng)變化，堅(jiān)持“一穩(wěn)二降三提升”經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，推動(dòng)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)為主線，統(tǒng)籌生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)防控，推進(jìn)“保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定、促轉(zhuǎn)型升級(jí)”工作，穩(wěn)定公司經(jīng)營(yíng)大盤(pán)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

最為突出的是，金科保交樓成果顯著，上半年公如期完成交付118個(gè)批次，住宅交樓超3萬(wàn)戶，交付面積約626萬(wàn)平方米。同時(shí)，第二曲線表現(xiàn)也非常亮眼，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力系統(tǒng)提升，代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式日趨成型，產(chǎn)業(yè)及商業(yè)在輕資產(chǎn)方面實(shí)現(xiàn)突圍、金科服務(wù)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

樓市資本論認(rèn)為，2022金科的穩(wěn)健三部曲，上半年演奏出非同凡響的效果，仍在后續(xù)發(fā)力。

【一】穩(wěn)健三部曲之一：保交樓

房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中具有重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要方面，“保交樓、穩(wěn)民生”已成為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

目前各地對(duì)“保交樓”的高度重視，有利于提振購(gòu)房者信心，而在解決交付問(wèn)題之后，房地產(chǎn)整體的行業(yè)修復(fù)阻力也將大幅減小。

2022年上半年，受行業(yè)調(diào)控及疫情的影響，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了諸多的挑戰(zhàn)。在行業(yè)下行周期中, 房企若能做到“保品質(zhì)、穩(wěn)交付”，不僅能提振市場(chǎng)信心，還將為帶動(dòng)市場(chǎng)活力提供積極動(dòng)力。

樓市資本論了解到，作為“美好生活服務(wù)商”金科，就曾多次對(duì)外表示，近段時(shí)間都把“穩(wěn)生產(chǎn)”“保交樓”作為首要任務(wù)。在長(zhǎng)期主義發(fā)展理念加持下，金科不僅以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，在高品質(zhì)交付方面也表現(xiàn)亮眼：

今年上半年，金科把“保交樓”作為經(jīng)營(yíng)原則，差異化鋪排復(fù)工方案，建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)監(jiān)控機(jī)制，專款專用保交付，上半年公司及所投資公司如期完成交付118個(gè)批次，住宅交樓超3萬(wàn)戶，交付面積約626萬(wàn)平方米，切實(shí)向社會(huì)履行主體責(zé)任。截至報(bào)告期末，公司及所投資的公司在建項(xiàng)目約370個(gè)，全年新開(kāi)工面積約115萬(wàn)平方米，在建面積約5,479萬(wàn)平方米，竣工面積約464萬(wàn)平方米。

在樓市資本論看來(lái)，二季度以來(lái)市場(chǎng)整體出現(xiàn)了底部修復(fù)的良好跡象，房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定，所以穩(wěn)樓市是重中之重。

中國(guó)城市群研究中心研究員馬可表示，作為西部地產(chǎn)企業(yè)龍頭，金科保交樓的大力實(shí)施，對(duì)盤(pán)活經(jīng)濟(jì)形態(tài)，樹(shù)立購(gòu)房人的信心，起到了積極推動(dòng)作用。

【二】穩(wěn)健三部曲之二：財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善

深度挖潛緩解流動(dòng)性壓力，是每一個(gè)地產(chǎn)公司眼下最大的任務(wù)。

樓市資本論了解到，金科為確保現(xiàn)金流安全，開(kāi)展體系化的現(xiàn)金流管理工作，繼續(xù)搶抓銷售回款，提高經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金回款質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)銷售回款536億元，回款率超100%；2022年上半年，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額87.30億元，持續(xù)為正。

2022年上半年，金科堅(jiān)持多措并舉，銷售質(zhì)量穩(wěn)步提升。圍繞“有回款的銷售”，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)銷方案，堅(jiān)定不移去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積約395萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入313.22億元。公司及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約417億元。

在融資環(huán)境持續(xù)趨嚴(yán)的內(nèi)外環(huán)境下，金科股份有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步壓降，由上年末的806.10億元下降至673.68億元，壓降規(guī)模約132億元。除正常開(kāi)展與銀行等金融機(jī)構(gòu)常規(guī)融資業(yè)務(wù)外，公司成功發(fā)行“22金科01”公司債券，募集規(guī)模為15億元。

金科積極開(kāi)展存量債務(wù)管理，成績(jī)顯著。金科根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)“區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與房企風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸、不搞一刀切”的監(jiān)管精神，與各合作金融機(jī)構(gòu)一方面積極爭(zhēng)取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現(xiàn)金流支持項(xiàng)目良性循環(huán)。

截至報(bào)告出具日，金科完成公司債券“19金科03”、“20金科03”、超短期融資券“21金科地產(chǎn)SCP003”、中期票據(jù)“20金科地產(chǎn)MTN001”、“20金科地產(chǎn)MTN002”和應(yīng)收賬款A(yù)BS展期工作，并按照方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

樓市資本論注意到，8月24日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要持續(xù)釋放貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革和傳導(dǎo)效應(yīng)，降低企業(yè)融資和個(gè)人消費(fèi)信貸成本。同時(shí)，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)積極政策的釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加快恢復(fù)進(jìn)程，傳導(dǎo)至市場(chǎng)端及投資者的周期也會(huì)相應(yīng)縮短，這對(duì)于金科以及排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)，都是非常好變化，顯著改善行業(yè)資金流動(dòng)性緊張問(wèn)題。

【三】穩(wěn)健三部曲之三：輕資產(chǎn)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)

在目前房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)受限的環(huán)境下，未來(lái)房企多元化業(yè)務(wù)端的營(yíng)收貢獻(xiàn)將是重點(diǎn)。告別高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)模式，擁有持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的“造血”業(yè)務(wù)，顯得格外重要。

樓市資本論關(guān)注到，非常值得一提的是，近年來(lái)，金科在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)之外，持續(xù)加碼輕資產(chǎn)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)，尤其在代建業(yè)務(wù)、智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面取得了重大成效。

1、代建項(xiàng)目快速成長(zhǎng)

半年報(bào)顯示，金科上半年代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額超41億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積約82萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積約681萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備貨值約538億元。在5年的培育時(shí)間內(nèi)，金科股份的代建業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步成型，有望在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中持續(xù)鎖定利潤(rùn)。

據(jù)了解，金科上半年成功落地多個(gè)代建項(xiàng)目，包括2月在無(wú)錫的首個(gè)政府代建項(xiàng)目，5月就金科·灣心公館項(xiàng)目的管理服務(wù)正式達(dá)成合作。

2、產(chǎn)業(yè)園規(guī)模化運(yùn)營(yíng)

金科股份布局的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)初見(jiàn)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)已布局22個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)和管理園區(qū)28個(gè)， 面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過(guò)3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2000億元。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)持續(xù)為青島WECITY未來(lái)城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、濟(jì)寧中工海納產(chǎn)業(yè)園、濰坊國(guó)際智能制造科技城等項(xiàng)目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。金科產(chǎn)業(yè)獲評(píng)2022中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)。

3、物業(yè)服務(wù)收入穩(wěn)定

金科服務(wù)作為全國(guó)領(lǐng)先、西南第一的綜合物業(yè)服務(wù)商，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.65億元，與上年同期基本持平；凈利潤(rùn)3.72億元，同比下降31%。

目前，金科物業(yè)的合約管理面積達(dá)到3.74億平方米，獨(dú)立第三方占比約為71%；在管面積達(dá)到2.51億平方米，獨(dú)立第三方占比約為64%，獨(dú)立發(fā)展能力強(qiáng)勁。

4、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力穩(wěn)健提升

樓市資本論了解到，截至報(bào)告期末，金科商業(yè)在管項(xiàng)目近百個(gè)，在管面積約348萬(wàn)平方米；報(bào)告期內(nèi)，“地產(chǎn)+商業(yè)”輕資產(chǎn)發(fā)展模式初見(jiàn)成效，簽約逾10個(gè)項(xiàng)目，合同收入近3億元，部分項(xiàng)目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)，積極拓展新合作伙伴，新簽約行業(yè)資源20余個(gè)，新簽約商業(yè)品牌上百個(gè)。

憑借對(duì)商業(yè)趨勢(shì)尤其是社區(qū)商業(yè)的深度理解和積極探索，金科商業(yè)率先在行業(yè)發(fā)布元宇宙商業(yè)產(chǎn)品體系“金META”，得到了業(yè)內(nèi)首肯。

奧地利維也納金色大廳是音樂(lè)人的圣地，始建于1867年，歷經(jīng)多次戰(zhàn)亂與經(jīng)營(yíng)困難，如今依然是世界名曲演奏的首選，熠熠生輝。

當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)仍較嚴(yán)峻，困難之下，金科憑借“保交樓、財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善、輕資產(chǎn)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)”三部曲，取得了良好成績(jī)，委實(shí)不易。

樓市資本論環(huán)顧中國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間目標(biāo)”需要房地產(chǎn)政策加大發(fā)力，預(yù)計(jì)后續(xù)政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，各地加緊落地政策組合拳，將帶動(dòng)樓市逐步企穩(wěn)。

可以判斷，在上半年蓄勢(shì)之下，金科下半年的業(yè)績(jī)定能持續(xù)穩(wěn)健而行。