2022年地產寒冬之際，行業不少企業紛紛躺平，然而優秀的房企依然負重前行，取得了卓然業績。
西部地產龍頭的金科股份，通過“保交樓、財務指標持續改善、輕資產規模化運營”演奏出經典的穩健三部曲，實現大涅槃，引發了業內外廣泛關注。
樓市資本論了解到，金科股份披露上半年業績，實現營業收入313億元，其中房地產銷售運營收入281.8億元，生活服務收入19.48億元。中國房地產TOP10研究組發布的榜單顯示，金科位列“2022中國房地產百強企業”榜單第16位；另據克而瑞數據顯示半年度銷售金額位列行業TOP19，銷售操盤面積位列行業TOP11，多個項目銷售位列當地市場首位。
嚴寒之下的這些遠的真金白銀的成績背后，是應對策略的對路。金科公司順應變化，堅持“一穩二降三提升”經營發展策略，推動公司生產經營良性循環為主線，統籌生產經營與風險防控，推進“保交樓、保生產、保穩定、促轉型升級”工作，穩定公司經營大盤，實現良性循環。
最為突出的是，金科保交樓成果顯著，上半年公如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬戶，交付面積約626萬平方米。同時，第二曲線表現也非常亮眼，輕資產運營能力系統提升，代建業務發展模式日趨成型，產業及商業在輕資產方面實現突圍、金科服務持續高質量發展。
樓市資本論認為，2022金科的穩健三部曲，上半年演奏出非同凡響的效果，仍在后續發力。
【一】穩健三部曲之一：保交樓
房地產行業在中國經濟中具有重要地位，房地產行業的穩定是“穩增長”的重要方面，“保交樓、穩民生”已成為近期房地產市場的主旋律。
目前各地對“保交樓”的高度重視，有利于提振購房者信心，而在解決交付問題之后，房地產整體的行業修復阻力也將大幅減小。
2022年上半年，受行業調控及疫情的影響，整個地產行業經歷了諸多的挑戰。在行業下行周期中, 房企若能做到“保品質、穩交付”，不僅能提振市場信心，還將為帶動市場活力提供積極動力。
樓市資本論了解到，作為“美好生活服務商”金科，就曾多次對外表示，近段時間都把“穩生產”“保交樓”作為首要任務。在長期主義發展理念加持下，金科不僅以穩健經營實現高質量發展，在高品質交付方面也表現亮眼：
今年上半年，金科把“保交樓”作為經營原則，差異化鋪排復工方案，建立復工復產監控機制，專款專用保交付，上半年公司及所投資公司如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬戶，交付面積約626萬平方米，切實向社會履行主體責任。截至報告期末，公司及所投資的公司在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積約5,479萬平方米，竣工面積約464萬平方米。
在樓市資本論看來，二季度以來市場整體出現了底部修復的良好跡象，房地產的平穩發展和良性循環關乎經濟發展、社會穩定，所以穩樓市是重中之重。
中國城市群研究中心研究員馬可表示，作為西部地產企業龍頭，金科保交樓的大力實施，對盤活經濟形態，樹立購房人的信心，起到了積極推動作用。
【二】穩健三部曲之二：財務指標持續改善
深度挖潛緩解流動性壓力，是每一個地產公司眼下最大的任務。
樓市資本論了解到，金科為確保現金流安全，開展體系化的現金流管理工作，繼續搶抓銷售回款，提高經營性現金回款質量，實現銷售回款536億元，回款率超100%；2022年上半年，實現經營性現金流凈額87.30億元，持續為正。
2022年上半年，金科堅持多措并舉，銷售質量穩步提升。圍繞“有回款的銷售”，持續優化營銷方案，堅定不移去庫存，實現結算面積約395萬平方米，營業收入313.22億元。公司及所投資的公司實現銷售金額約417億元。
在融資環境持續趨嚴的內外環境下，金科股份有息負債規模進一步壓降，由上年末的806.10億元下降至673.68億元，壓降規模約132億元。除正常開展與銀行等金融機構常規融資業務外，公司成功發行“22金科01”公司債券，募集規模為15億元。
金科積極開展存量債務管理，成績顯著。金科根據央行、銀保監會“區分項目風險與房企風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸、不搞一刀切”的監管精神，與各合作金融機構一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協商調整存量融資的還款節奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現金流支持項目良性循環。
截至報告出具日，金科完成公司債券“19金科03”、“20金科03”、超短期融資券“21金科地產SCP003”、中期票據“20金科地產MTN001”、“20金科地產MTN002”和應收賬款ABS展期工作，并按照方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。
樓市資本論注意到，8月24日國務院常務會議指出，要持續釋放貸款市場報價利率改革和傳導效應，降低企業融資和個人消費信貸成本。同時，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
預計隨著各項積極政策的釋放，房地產市場有望加快恢復進程，傳導至市場端及投資者的周期也會相應縮短，這對于金科以及排名靠前的地產企業，都是非常好變化，顯著改善行業資金流動性緊張問題。
【三】穩健三部曲之三：輕資產規模化運營
在目前房地產業開發業務規模增長受限的環境下，未來房企多元化業務端的營收貢獻將是重點。告別高周轉、高利潤模式，擁有持續穩定增長的“造血”業務，顯得格外重要。
樓市資本論關注到，非常值得一提的是，近年來，金科在地產開發主業之外，持續加碼輕資產規模化運營，尤其在代建業務、智慧服務、商業運營、產業運營等方面取得了重大成效。
1、代建項目快速成長
半年報顯示，金科上半年代建項目實現銷售金額超41億元，新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，代建儲備建筑面積約681萬平方米，代建儲備貨值約538億元。在5年的培育時間內，金科股份的代建業務已經逐步成型，有望在未來的經營中持續鎖定利潤。
據了解，金科上半年成功落地多個代建項目，包括2月在無錫的首個政府代建項目，5月就金科·灣心公館項目的管理服務正式達成合作。
2、產業園規模化運營
金科股份布局的產業運營業務初見規模，產業已布局22個城市，累計開發和管理園區28個， 面積超過1300萬平方米，入園的戰略合作伙伴超過3千家，入園企業年產值超過2000億元。
產業運營持續為青島WECITY未來城市新經濟產業園、濟寧中工海納產業園、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業定位咨詢、代理招商及運營服務。金科產業獲評2022中國產業園區運營優秀企業。
3、物業服務收入穩定
金科服務作為全國領先、西南第一的綜合物業服務商，報告期內實現營業收入25.65億元，與上年同期基本持平；凈利潤3.72億元，同比下降31%。
目前，金科物業的合約管理面積達到3.74億平方米，獨立第三方占比約為71%；在管面積達到2.51億平方米，獨立第三方占比約為64%，獨立發展能力強勁。
4、商業運營能力穩健提升
樓市資本論了解到，截至報告期末，金科商業在管項目近百個，在管面積約348萬平方米；報告期內，“地產+商業”輕資產發展模式初見成效，簽約逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產轉為輕資產，積極拓展新合作伙伴，新簽約行業資源20余個，新簽約商業品牌上百個。
憑借對商業趨勢尤其是社區商業的深度理解和積極探索，金科商業率先在行業發布元宇宙商業產品體系“金META”，得到了業內首肯。
奧地利維也納金色大廳是音樂人的圣地，始建于1867年，歷經多次戰亂與經營困難，如今依然是世界名曲演奏的首選，熠熠生輝。
當前房地產形勢仍較嚴峻，困難之下，金科憑借“保交樓、財務指標持續改善、輕資產規模化運營”三部曲，取得了良好成績，委實不易。
樓市資本論環顧中國經濟大勢，實現“保持經濟運行在合理區間目標”需要房地產政策加大發力，預計后續政策仍將延續寬松態勢，各地加緊落地政策組合拳，將帶動樓市逐步企穩。
可以判斷，在上半年蓄勢之下，金科下半年的業績定能持續穩健而行。
