一年一度的上市房企中報(bào)季，基本畫上了句號(hào)。
樓市資本論了解到，截至9月7日，有超百家房企發(fā)布了2022年半年報(bào)或中期業(yè)績(jī)預(yù)告。中海、龍湖、綠城等頭部房企，也都陸續(xù)召開了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。
與“寒意料峭”的預(yù)期不同，龍湖、萬科、中海等不少頭部房企掌舵人在業(yè)績(jī)會(huì)的發(fā)聲，都是對(duì)未來充滿信心。春江水暖鴨先知，身處樓市第一線，在他們眼里的房地產(chǎn)行業(yè)，或?qū)⒂瓉硇碌霓D(zhuǎn)機(jī)。
樓市資本論研究院分析大勢(shì)，通過梳理頭部房企的中期業(yè)績(jī)，以“財(cái)務(wù)指標(biāo)、業(yè)務(wù)指標(biāo)、領(lǐng)導(dǎo)人指標(biāo)”三大模塊為研判標(biāo)準(zhǔn)，拆解“穿越周期”的房企密碼。
財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是現(xiàn)金短債比等體現(xiàn)償債能力；業(yè)務(wù)指標(biāo)包括利潤(rùn)率、營(yíng)收、交付情況以及土地儲(chǔ)備等；最后的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)指標(biāo)，則是掌舵人對(duì)市場(chǎng)宏觀與微觀的把控能力。
能做好這三個(gè)層面的房企，不僅“穿越周期”游刃有余，對(duì)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展都將起到良好的示范作用。
【一】財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：充盈的償債能力
資金密集型是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征之一，因而資金的流動(dòng)性管理十分重要，特別是如今的疫情疊加經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲弱背景下，更是關(guān)鍵到致命。所以，先看現(xiàn)金短債比這個(gè)指標(biāo)。
1、現(xiàn)金短債比
從償債能力看，頭部房企中，龍湖持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。2022上半年末龍湖現(xiàn)金短債比達(dá)到4.1倍，即使是剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比仍為3.09倍，持有現(xiàn)金充足，足以支付短期負(fù)債。
此外，2022上半年末龍湖凈負(fù)債率為55.3%，仍維持行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%，全面綠檔。
中海、萬科等一眾央國(guó)企背景房企，普遍綠檔，債務(wù)壓力可控。碧桂園、美的、綠城則有一道紅線超標(biāo)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。相對(duì)來看，旭輝、綠城的杠桿稍高一些。
2、融資成本
頭部房企融資利率可以說已經(jīng)進(jìn)入4%時(shí)代，基本上都能保持在5%以下，僅新城控股融資成本稍高。
值得關(guān)注的是，融資成本最低前5名房企中，唯一的民企是龍湖。截止2022上半年，龍湖集團(tuán)平均借貸成本為3.99%，平均貸款年限為6.28年；其中非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為73.1%。特別是優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)（短期借貸占總借貸比例10%）甚至低于部分同規(guī)模的央企或國(guó)企，這也讓龍湖擁有了更多發(fā)展可能性。
樓市資本論關(guān)注到，2022年5月，龍湖集團(tuán)就被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資，首單分別成功發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS。就在上月底，8月25日，龍湖集團(tuán)2022年度第一期中期票據(jù)完成簿記，發(fā)行規(guī)模15億元，期限3年，票面利率3.30%。這也是中債信用增進(jìn)投資公司按照市場(chǎng)化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。
在償債能力方面看，論硬實(shí)力肯定還是中海、保利央企占優(yōu)，但是以上幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)對(duì)比下來，龍湖依然排名靠前。
在亞布力智庫專家武亮看來，如果說萬科是行業(yè)的預(yù)言家，那么龍湖則一直是默默的行動(dòng)家，龍湖對(duì)于行業(yè)的前瞻性預(yù)判和思考，全部體現(xiàn)在行動(dòng)中。這也讓現(xiàn)金充足的龍湖成為最具穿越周期能力的民營(yíng)房企。
【二】業(yè)務(wù)指標(biāo)分析：依然充滿韌性
進(jìn)攻是最好的防守。沒錯(cuò)，相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，確保積極進(jìn)取的銷售業(yè)績(jī)或更為關(guān)鍵。樓市資本論接下來帶大家看看典型頭部房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況。
1、營(yíng)收&盈利
在房地產(chǎn)行業(yè)普遍出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅下滑及虧損的大環(huán)境中，萬科、碧桂園、保利發(fā)展、龍湖等頭部房企依然保持住了營(yíng)收及盈利的韌性。
今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收凈利的雙增長(zhǎng)：營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%，毛利率20.5%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%。
碧桂園則在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1623.6億元，毛利潤(rùn)約為172.1億元，毛利率10.6%，凈利潤(rùn)約為19.1億元。
保利發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1107.63億元，同比增長(zhǎng)23.10%；歸母凈利潤(rùn)108.26億元，同比增長(zhǎng)5.11%。與此同時(shí)，中海地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)收入1037.9億元，同比減少3.79%；股東應(yīng)占溢利為167.4億元，毛利率23.5%。在行業(yè)整體處于下行周期的形勢(shì)下，與同行業(yè)比較來看，保利發(fā)展和中海地產(chǎn)的毛利率仍舊處于較高水平。
位列營(yíng)業(yè)收入榜第五名的龍湖集團(tuán)，在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入948億元，同比增長(zhǎng)56%，實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)66億元，同比增長(zhǎng)6%；銷售回款率也達(dá)到了100%，是比較難得的營(yíng)利雙增房企。
2、保交付
“保交樓、穩(wěn)民生”已成為當(dāng)前住房工作的迫切任務(wù)，因?yàn)橹挥小氨＝粯恰比缙谕七M(jìn)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，樓市信心和預(yù)期才能好轉(zhuǎn)，接下來的市場(chǎng)才能穩(wěn)定恢復(fù)。
2022年上半年，41家對(duì)外公布交房成績(jī)單的房企，已交付房屋套數(shù)總額超過123萬套，涉及1300多個(gè)樓盤，其中分批次交付的含217個(gè)項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2022年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)超25萬套房的如期交付。萬科上半年實(shí)現(xiàn)超11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付。中海地產(chǎn)則在今年上半年累積交付5.3萬套，按時(shí)交付率達(dá)到100%。龍湖則在全國(guó)49 座城市，共交付了5.2余萬套房源，超3成實(shí)現(xiàn)提前交付。綠城按期交付5萬套，旭輝交付近4萬套。
以上房企在保交付方面的態(tài)度與努力，正如正如龍湖執(zhí)行總裁陳序平所說，“不只是按時(shí)交付，高品質(zhì)的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅(jiān)持。行業(yè)再難、再有挑戰(zhàn)，這一點(diǎn)不會(huì)變。”
樓市資本論認(rèn)為，只有看得見、摸得著的真實(shí)房源，才能提升購房者的安全感，才能真的有助于樓市的復(fù)蘇。今年上半年，在房屋交付方面努力的房企都值得點(diǎn)贊，他們不僅以強(qiáng)勁的“交付力”推動(dòng)銷售回款，還提振了業(yè)主、市場(chǎng)和行業(yè)的信心。
3、土儲(chǔ)
土地投資是房企經(jīng)營(yíng)中關(guān)鍵一環(huán),合理的土地儲(chǔ)備決定了未來3-5年房企的業(yè)績(jī)，也是房企穿越周期的基石。
據(jù)樂居財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)，2022上半年,萬科、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展的總土儲(chǔ)超過7000萬平方米；龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)的總土儲(chǔ)超過5000萬平方米。
可以說，土儲(chǔ)“總量高、質(zhì)好”且足以支撐3年左右去化的企業(yè)，未來在投資方面將更加從容，有更高的自由度。
樓市資本論認(rèn)為，頭部房企從穩(wěn)健的財(cái)務(wù)、充滿韌性的業(yè)務(wù)營(yíng)收到保交付和充裕的土儲(chǔ)等方面，久久為功，都成為穿越周期的基礎(chǔ)。
【三】領(lǐng)導(dǎo)力指標(biāo)分析：凝聚共識(shí)
有資金保障，也有了業(yè)務(wù)實(shí)力打底，再有十足的信心，房地產(chǎn)行業(yè)的整體復(fù)蘇指日可待。這信心，樓市資本論從各房企掌舵人的表態(tài)中體會(huì)到。
萬科郁亮表示，按照自然更替的速度，一二線城市每年大概需要淘汰3億㎡左右，現(xiàn)在的開工速度，連這個(gè)自然更替速度都打不到。“市場(chǎng)收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。”房地產(chǎn)一定是常做常新的，未來仍將是一個(gè)10萬億的市場(chǎng)。
龍湖執(zhí)行總裁陳序平指出，6月起，市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)筑底并反彈的跡象，不少城市開始看到轉(zhuǎn)機(jī)。今年的整體市場(chǎng)走勢(shì)，將是低開-觸底-向好的態(tài)勢(shì)，全年的房地產(chǎn)成交規(guī)模同比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅，但整體市場(chǎng)會(huì)往向好的方向走。
必須要提的是，就在不久前，龍湖遭遇惡意做空時(shí)，其創(chuàng)始人吳亞軍宣布以股代息，增持55.57億港元股票，霸氣護(hù)盤。緊接著在8月14日，多家銀行力挺，龍湖集團(tuán)獲得35億港元的銀團(tuán)貸。在中期業(yè)績(jī)會(huì)上吳亞軍則表示，龍湖早在多年之前就對(duì)有可能出現(xiàn)的行業(yè)大周期進(jìn)行了提前準(zhǔn)備和布局，如果行業(yè)一直上行，公司也容易養(yǎng)出驕兵悍將，包括管理層也會(huì)有一些自以為是的行為，經(jīng)過這次周期的調(diào)整，管理層更加謙遜、勤勉，“行業(yè)周期不一定全是壞事。”她說。
中海地產(chǎn)顏建國(guó)認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)處于上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)換期。下半場(chǎng)，市場(chǎng)總量將下行，但仍將是一個(gè)規(guī)模巨大的市場(chǎng)。他認(rèn)為，需求來自于多個(gè)方面，包括城市化率進(jìn)一步提升、約3億新市民的住房需求、超大城市與特大城市的人口聚集效應(yīng)及改善需求、以及住房折舊與新建的動(dòng)態(tài)平衡等。所以有效的需求繼續(xù)存在，市場(chǎng)空間仍舊巨大，這是中海地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期市場(chǎng)很有信心的原因。
華潤(rùn)置地李欣認(rèn)為：“房地產(chǎn)始終是支住產(chǎn)業(yè)。行業(yè)仍是一個(gè)十萬億級(jí)的大市場(chǎng)。”李欣說，雖然當(dāng)前市場(chǎng)總量下行，贏利收窄，但能看到各地方政府正在“因城施策”，剛需和改善性需求得到支持，已經(jīng)出現(xiàn)階段性市場(chǎng)反彈，未來行業(yè)會(huì)更加健康地發(fā)展。
樓市資本論認(rèn)為，可以說在地產(chǎn)圈頭部企業(yè)家群體中，基本形成共識(shí)，那就是行業(yè)已經(jīng)觸底，在長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)下，正迎來反彈。
長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海。龍湖、中海、保利等頭部房企，在復(fù)雜艱難的行業(yè)環(huán)境下依然交出一份不錯(cuò)中報(bào)成績(jī)單，在財(cái)務(wù)安全、業(yè)務(wù)高效運(yùn)營(yíng)、卓越領(lǐng)導(dǎo)力方面，是他們應(yīng)對(duì)未知的準(zhǔn)則，也由此歷練出穿越周期的特質(zhì)與能力。
樓市資本論相信，每輪深度調(diào)控，都是對(duì)優(yōu)秀房企的一次涅槃，注入強(qiáng)大的新生力量，完成從優(yōu)秀走向卓越的驚險(xiǎn)一躍。
