20.7億的銷售額，讓“三位一體”的低密洋房項目宸悅國際，成為北京樓市新明星。背后釋放的信號是：樓市的聰明購房人正式入場了。

當年，在格雷厄姆代表作《聰明的投資者》激勵下，19歲的巴菲特幡然醒悟，開始邁上價值投資之路，成就了馳騁全球資本界數十年的“股神”。

與巴菲特理念相通，在地產黑鐵新時代，中國樓市的聰明人也對長期價值判斷的三要素更加堅信——「價值地段＋優質產品＋合理價格」。

如今，從中央到地方陸續吹起了“樓市暖風”，特別是“金九”以來，京城樓市人氣旺盛的景象，已不是個例，買房人正大規模進場。

最具代表性的樓盤，無疑是位于北京昌平北七家板塊的宸悅國際，9月25日開盤僅一天時間，火速熱銷20.7億，用驚艷的數據，上演了聰明購房人與科創板塊之間的超級化學反應。

宸悅國際首開現場圖

樓市資本論看來，光亮的數字背后，是宸悅國際集科創產業高地、稀缺真洋房和超高性價比產品“三位一體”硬核價值的體現。

對于北京樓市的“聰明人”來說，不論何時，只要堅持地段、品質、性價比這三點，就能撥開云霧，看到真相。

【一】三位一體之：科創產業高地

樓市價值的差異化首要因素就是板塊能量。

而板塊真正價值來源于產業，只有高價值產業與高質人才的持續集聚，才能撐起價值的天花板。因而，在產業高成長和內生需求旺盛的區域置業，就成為聰明買房人的第一選擇。

樓市資本論發現，京北“科創+互聯網企業”大規模云集，帶來源源不斷的內生購買力，已成為京城樓市引以為傲的“壓艙石”。

身處北五環中軸上的宸悅國際，身處未來科學城核心區與中關村科學城、望京三大科技板塊交匯的核心位置，區位魅力顯而易見。

1、科創價值高地

數據顯示，宸悅國際所在區域的未來科學城已入駐包括國家電網、中國海油、華能集團等15家央企，及國家高新企業超2000家，相鄰的中關村科學城更是擁有國家級高新技術企業多達10600余家。

樓市資本論了解到，就在8月26日，昌平區政府發文強調，將進一步做大做強未來科學城。到了9月17日，2022全球能源轉型高層論壇在未來科學城“能源谷”開幕，18個能源領域項目集中簽約。作為北京國際科創中心樞紐型主平臺的昌平區，愈發體現舉足輕重的發展潛力。

2、內需源泉

雄厚的產業基礎，同樣是區域源源不斷的內需源泉。產學研一體化布局和較高的薪資待遇，將持續吸引大批高素質專業化創新人才不斷匯集，助力區域科創企業數量和從業人員數量的滾雪球式遞增。

2021年北京科創人員的月平均工資中位數已達1.8萬元。其中，科創從業人員中21-40歲的青年人占比超過80%。這樣的年齡結構，不但為區域房價帶來支撐，更為未來區域資產儲備了足夠深厚的人力資源。

3、交通要道

好消息是，北清路正在施工改造為城市快速路，架設高架橋，打造標準雙向六車道，穿越海淀、昌平兩區的快速通道。一期工程預計2024年9月份建成通車，實現兩區19公里主路無紅綠燈一路暢行，出行效率翻倍提升。

北側所臨的定泗路，啟動拓寬工程，建成之后將極大提升東西向穿行效率，還可經機場北線，直接到達首都國際機場。而經東側的立湯路，連接起北五環、北四環，順暢通達中關村、望京、奧林匹克森林公園及市中心等地。

在亞布力智庫專家武亮看來，低密大盤宸悅國際與未來科學城組成生活+工作的“強強CP”，為區域內大規模的科創人員提供了安家、改善的超值選擇，升值潛力非常具有優勢。

【二】三位一體之：稀缺“真洋房”

在后疫情時代，洋房已經成為人們在都市珍貴的土地資源和舒適的居住體驗之間，尋找美好生活狀態的一種極致平衡。

如果說高層是城市的記敘文，是用鋼筋水泥堆砌起來的城市故事，那么洋房就是城市的散文詩，春夏秋冬都充滿著詩情畫意，流傳著文藝氣韻。

1、容積率1.6，無配建的“真洋房”

正所謂，可以洋房，何必高層。在這個背景下，宸悅國際整盤規劃為稀缺的5-6層洋房產品，無疑就是瞄準了實現洋房夢的購房人，給他們一個絕佳的置業機會。

好產品，往往也是稀缺的。根據統計數據顯示，2022年1-8月昌平區住宅新增供應6987套，其中洋房只有1775套（含共有產權房1061套），僅占區域供應總量的25.4%（不含共有產權房占比為10.2%）。事實上，不僅在昌平，在整個北京，洋房也在越來越受到剛需剛改人群的青睞，這反過來又在增加宸悅國際的內在價值。

同時，宸悅國際1.6的超低容積率非常吸睛。2022年北京一二三批次集中供地，共拍出49宗宅地，容積率在1.6以下，且位于六環內的只有6宗地，而在昌平僅有宸悅國際這一個項目。

樓市資本論了解到，宸悅國際還沒有任何其他配建，全部為低密度純商品房洋房產品，保障了客戶圈層的純粹性和居住品質的宜居性。

2、神級戶型打造區域天花板

對于好的產品而言，好的戶型也尤為關鍵。宸悅國際正是憑借自身卓越的戶型設計，俘獲了眾多購房者的芳心。

宸悅國際戶型示意

從建面約57㎡一居，到138㎡四居，以及南北通透、一梯兩戶，宸悅國際的戶型最大化滿足從剛需到剛改的主流需求。

建面約58㎡的一室兩廳一衛戶型，以及建面約74㎡的兩室兩廳一衛戶型，均是南北通透、全明格局設計。尤其是74㎡的還打造有LDK一體化空間，南向客廳和主臥都配有飄窗，客廳和主臥之間還可擴展成面寬約6.4米的寬幕巨廳，小中見大，非常適合正處于事業上升期，積蓄有限但收入頗豐的高科技企業新人。

展示樣板間參觀實景圖

對于步入而立之年的科創人員來說，推薦94㎡的三居戶型，其LDK一體化空間面積約30㎡，賦予家庭成員間最廣闊舒適的交流空間。北向雙臥可實現兩居、三居靈活切換，南向客/臥雙面寬約7.4米，可聯通一體，實現多重變幻。既能滿足父母到來時的臨時居住，也能在未來迎接二孩，留出成長空間。

121㎡展示樣板間實景圖

而作為項目的改善產品，建面約121㎡四室兩廳兩衛將南向面寬延伸到10.5米，270°全明采光讓整個居室通透無比，主臥配備獨立衣帽間和衛生間，主衛秉持奢華酒店的“四件套”設計理念，可同時配備浴缸及淋浴，既能讓家人享受更好的生活，也是對自己的犒勞。

在樓市資本論看來，在稀缺的超低容積率洋房之外，通過多種空間的靈動組合，能在一套房間里滿足二人世界、三口之家、二孩家庭、三代同堂等不同家庭結構的不同居住需求，宸悅國際的戶型設計刷新了人居空間體驗，真正成為北京住宅產品力的新標桿。

【三】三位一體之：超高性價比

從資產價值的角度看，房子不一定“大就是好”，也不一定“貴就是好”，在區位合適、產品優秀之外，還有超高性價比，才是“聰明人”眼里真正的好房子。

樓市資本論發現，宸悅國際在得房率、低總價/單價以及交付保障方面，體現出超高的性價比。

1、社區平均得房率超80%

宸悅國際有著平均高達80%的得房率，戶型建面越大的得房率也越高，最高可達83%以上，相比同區域市場上在售高層住宅平均74%左右的得房率，高出近10個百分點。特別是其戶型全部方正舒適，也能最大限度的提高空間利用率，讓業主們盡享宜居生活品質。

2、低單價&低總價

宸悅國際銷售指導價為5.4萬元/㎡，據悉此次首開開發商做了大手筆的讓利，成交均價5萬元/㎡左右，對比周邊未來科學城西區新房售價普遍在6萬/㎡以上，低單價的優勢十分明顯。而據此計算，其57平米的一居，總價僅290萬出頭，對剛需購房人非常友好。與此同時，74平米的兩居戶型，也在普宅范疇，十分有利于購房人貸款置業。

宸悅國際坐擁“低單價/低總價+更大實得面積”超強競爭力，因此初一亮相便萬眾矚目，便讓購房人歡欣鼓舞。

3、雙央企開發商保障

巴菲特喜歡說的2個投資準則是：第一條是不要賠錢；第二條是永遠不要忘掉第一條。是的，資產的安全性對于當下買房及其重要。

因此，像宸悅國際這種由本身現金流儲備更健康、工期更加穩定的雙央企開發商，中國鐵建地產和大悅城控股聯手打造的純新盤，自然擁有更高的安全保障，是當下市場中“信用評級”極高的硬通貨，最受青睞。

樓市資本論看來，資本注定回報率高的地方流動，這是經濟規律中的“萬有引力”定律，也是長久以來一直見效的投資法則。宸悅國際的超高性價比即是其資產價格明顯低于內在價值的體現，也蘊含著資產未來升值的可靠性。

現在全國大環境下，房價有所下降，但隨著目前樓市逐漸解綁，正逐漸迎來復蘇。對真正的聰明購房人而言，市場趨勢的調整恰是其脫穎而出的機會，他們決不放過任何一次危機。

在后疫情時代，京北未來科學城澎湃的互聯網科創產業+低密精工洋房，迸發出的這一場20.7億的“超級化學反應”有其必然性，未來還會有更高層級的人流、資金流、產業流在此交流匯集、沉淀下來。

樓市資本論斷定，宸悅國際的首開熱銷才剛開始。隨著越來越多都市人群對洋房的情有獨鐘，宸悅國際就愈發顯得可貴。這一次，可別錯過了。