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07/08
2025

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精品專欄

健康房企啟示錄


一則項目非標融資產品違約的消息不脛而走,讓旭輝集團遭遇股債雙殺,股價單日跌幅超過30%,令人唏噓。

詳情是旭輝天津的一個項目,做了信托融資,而股東方因為銷售不及預期,要求進行提前清算。目前,旭輝正在跟信托方協商,以尋求展期。

如今的市場中,房企“暴雷”算不上什么新聞,但作為獲得國家擔保、中債增信的綠檔“示范生”房企,旭輝竟然掙扎在非標違約的邊緣,多少有點讓人錯愕。

話說回來,現在的確是房地產最艱難的時刻。一方面,新房銷售仍處在筑底回暖階段,依靠銷售進賬來填補債務空缺存在一定難度;另一方面,資本市場對房企的信心不足,融資渠道收緊,外部支援減少。偏偏在這種情況下,出現“斷供潮”,政府加強對房企的預售資金監管,所以才有旭輝董事長林中在內部公開信中寫道,公司有300多億的受限資金不能動。

房地產面臨的行業環境就是如此殘酷,想要“活下去”就只能不斷自己提升“安全閥”的水平,三道紅線“綠檔”、監管機構認證已不足以成為衡量“健康房企”的標尺,畢竟打鐵需得自身硬。

那么哪些公司才是真正的“健康房企”?

【一】銷售線,能否自身造血?

銷售回款是房企主要的收入來源,銷售情況的好壞,直接關系到公司健康與否。

2022年上半年,樓市見底之聲不絕于耳,進入三季度,行業又是怎樣一番景象?9月30日,克而瑞公布了9月TOP100房企銷售排名,三季度3個月的累計表現能夠實現同比增長的TOP15房企僅4家,華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、建發房產。

在行業“寒冬”之下,銷售實現同比回正并非易事。數據顯示,1-9月TOP20房企銷售額同比下滑42%。在行業筑底時,這些房企能夠率先企穩,甚至實現同比增長,已經跑贏生死線,進入“活下去”的幸存者名單。

為什么是他們?

2022年中期業績會上,華潤董事會主席張大為提到“華潤置地目前的業績布局,比較多的是北京、深圳、杭州、成都等城市,市場整體比較健康,成交比較穩定,業績有比較好的支撐。”

總結起來就是布局一、二線高量級城市。龍湖集團CEO陳序平也在2022年中期業績會上透露,“龍湖高能級城市銷售占比達到97%,88%的銷售貨值都處在高能級城市”。

這一輪地產周期中,銷售分化是非常嚴重的,一、二線城市核心地段,即使在行業下行期,依舊是市場上的“香餑餑”。8月,龍湖的杭州杭與城項目,首開即售罄,得到55億元的銷售進賬。

所以,在逆境當中還能健康得活著,是公司在上一個周期戰略布局的結果。正如龍湖集團董事長吳亞軍所說,“泰坦尼克號撞上冰山那一刻,你再應對風險已經來不及了,一定要在沒有看到冰山的時候,就要有所應對”。

預見“冰山”很重要,否則別人都在搶一、二線城市的土地,你一頭扎進三、四線城市深耕,當行業下行,再重新調整已經來不及了。

開發業務的戰略布局之外,健康的地產公司早已經在第二增長曲線發力,即萬科董事長郁亮在業績會上重點提到的“開發經營服務并重的策略,會成為下個發展階段的重要優勢。”

實際上華潤、龍湖已經嘗到了第二增長曲線的甜頭。華潤旗下的華潤萬象生活,2022年上半年,實現營業額人民幣52.8億元,同比增長31.5%。龍湖的商業投資、租賃住房、空間服務等經營性業務,2022年上半年實現110億元,同比增長26%。

跟開發業務相比,經營性業務受周期波動影響小,不僅能提供有效增長,還能提供穩定的現金流。

2022年上半年,萬科實現營收2069.2億元,同比增長23.8%;歸母凈利潤122.2億元,同比增長10.6%;華潤營業收入為728.9億元,同比下降1.1%,核心股東應占溢利101.6億元,同比增長2.6%;龍湖集團營業收入948億元,同比增長56%,歸屬于股東的核心凈利潤66億元,同比增長6%。

開發與經營服務并重的好處是顯而易見的,在行業普遍虧損的情況下,他們依舊能夠保持營收、盈利的正向增長,實現自身“造血”。

【二】融資線,資金渠道是否通暢?

房地產是一個資金密集型行業,自身“造血”之外,持續不斷的低成本融資,才能讓公司更健康的活下去。

然而,在行業下行期,資本對房企持觀望態度,融資渠道持續收縮。據CRIC統計,從歷年100家典型房企的融資總量來看,2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元,同比下降50%。其中,第三季度的融資額為1395億元,同比下降55%,環比下降31%,融資額創2019年以來的最低水平。

在如此大勢之下,資本只會涌向經營穩健、企業評級信用良好的公司,導致融資出現明顯的分化趨勢。

1-8月,萬科境內累計完成總額為194億元的信用債發行,其中3年期平均票面利率3.02%,最低票面利率僅2.90%;保利發行17筆債券,合計發行198億元公司債;龍湖累計發行75億元債券,其中包括一筆15億元的中債增信債券。

融資渠道通暢的公司,一個非常重要的前提是信用評級夠高。截至目前,標普、穆迪及惠譽三大評級機構對萬科、保利、龍湖、華潤等公司均保持“穩定”的投資級評級,除了上述少數幾家外,其他企業無一幸免被下調或者接連下調,或者主動撤銷評級。

9月30日,穆迪再次發布評級報告,確認龍湖集團的發行人和高級無擔保評級維持“Baa2”,展望穩定。

正因為財務自律,中海、華潤、龍湖等頭部公司能夠持續維持較高的信用評級,這不僅讓他們的融資渠道保持通暢,還能在公開市場獲得較低的融資。從2022年半年報的數據來看,平均融資成本能夠控制在4%以下的,只有中海、華潤、龍湖、金茂四家。

開放的融資渠道,以及低成本的資金,令這些公司能夠持續在健康的軌道發展,形成評級高-融資暢-發展好的正向循環。

【三】投資線,是否為未來儲備土地?

銷售企穩、融資通暢,接下來就是敢不敢拿地的問題了。土地是房企發展的基石,一切的業務都要從土地上長出來,沒有土地就無從談未來。

在當今的環境下,拿地非常考驗開發商的能力和膽識,在一、二線城市拿地是行業共識,但哪些地塊能拿,哪些地塊不能拿,做什么的產品可以迅速去化,都考驗著房企過往的能力積淀,因為市場不再是開盤就不愁賣的市場,一旦一個地塊拿錯,可能占用巨量的資金,稍有不慎就可能拖跨公司。

這就是為什么,集中供地已經到第三批了,大多數房企依舊按兵不動,除了沒錢外,對市場的顧慮和信息也影響著拿地決策。

但是,大家都猶猶豫豫的時候,也是底價拿地的機會。張大為在中期業績會上說:“上半年市場沒達到預期,企業分化明顯,市場環境危中存機。華潤置地憑借自身暢通的融資渠道與充沛的在手現金,積極尋找合適標的,尋求逆勢擴張。”

陳序平也提到,“上半年我們獲取了17宗土地,平均溢價率只有5%,其中有一半是零溢價獲取的。接下來土地的獲取將有常態化的機會,行業共識是往高線城市聚焦,我們在策略上也會更聚焦、更堅定在高線城市布局。”

在2022年上半年拿地金額統計中,濱江集團、華潤、中海、萬科、保利、龍湖都排在前列。在第三輪集中供地中,龍湖在北京、上海、合肥等地都有斬獲,拿地金額超過50億元。

他們都在積極爭奪一、二線城市的核心地塊,積極為未來儲備土地。

待行業轉暖,這些土地,便是他們穿越周期,實現健康發展的底氣。


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