《投資者網》謝瑩潔
又有城市宣布將通過收購、收儲方式，實現樓市“去庫存”。
7月12日，煙臺發布《關于收購存量商品住房用作保障性住房的征集公告》，為加快推進煙臺市收購存量商品住房用作保障性住房，滿足群眾多樣化住房需求，現面向芝罘區、萊山區所有已建成并竣工的房地產項目，發起收購存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫征集。
所謂收儲，即地方政府組織當地國企“下場”，從開發商手里“買房”，這是新一輪“去庫存”的抓手之一。據不完全統計，目前已有超30城出臺政策鼓勵收儲去庫存，包含廣州增城、武漢、杭州臨安區、貴陽、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。
雖然出臺政策的城市很多，但大部分城市并未公布具體的落地情況。
地產“收儲”提速
房地產市場已從供不應求的過熱階段轉向需求動能不足的新階段，短期內亟需激發購房需求。然而，銷售長期徘徊在低谷，市場信心修復艱難。
進入2024年，房地產庫存壓力加劇。據國家統計局數據，截至2024年上半年末，全國商品房待售面積約為7.39億平方米，同比增長15.2%。
在過去三年中，商品房供大于求現象愈演愈烈，庫存逐年攀升。自5月中旬以來，中央鼓勵各地政府組織地方國企，以合理價格收購部分已建未售的商品房，用作保障性住房。業內稱之為商品房“收儲”。
央行為此設立3000億元保障性住房再貸款，預計可帶動銀行貸款5000億元，為地方國企收儲提供流動性支持。
“以舊換新”雖尚未啟動頂層布局，但自2023年下半年起，這種模式已逐漸在三線城市鋪開。今年4月底之后，更多高量級城市也陸續出臺“以舊換新”方案。
總體上來看，“收儲”模式在去庫存方面速度更快、力度更大。由于地方政府直接介入收購，省去了賣舊買新的步驟，交易過程更為簡潔；該模式通常會收購較多的存量房屋，從而直接減少市場上的房屋庫存。比如，4月河南鄭州出臺“收儲”政策，收儲規模較大，全年計劃完成5000套，且允許購買其他房企開發的項目并給予換房補貼。
具體來看，大部分地方要求收儲房源的單套建筑面積小于120平方米；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。此外，要求房源處于交通便利、配套設施較為齊全的區位，如一定比例的車位。
據市場機構克而瑞研究中心統計，截至目前，至少有23個城市宣布指定地方國企開展存量房收儲。6月20日，住建部召開視頻會議提到，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。這意味著地產收儲還要下沉至市縣一級。克而瑞的數據還顯示，截至目前，至少有75個城市推出“以舊換新”政策。
廣發證券研報指出，在此輪政策中，決策高層清晰提出執行重點為“去庫存”，地方政府亦承擔明確考核指標，這對于打破通貨緊縮負循環具有重要意義。
收益如何覆蓋成本
“房地產市場仍然是一個比較艱巨的問題，尤其在商品房市場領域，從需求端跟供給端可能還需要一段時間才能慢慢底部企穩，最近雖然地產刺激力度在慢慢加大，但能否馬上帶動房地產需求的回歸，還要持更加謹慎的態度。”摩根大通近日在媒體見面會上表示。
有分析師指出，收儲未售新房在落地過程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問題，導致地方政府動力不足。
從前期試點情況觀察，多數城市收儲后，均將房屋改造成配租型保障房。“以舊換新”模式下收購的二手房，后期很大可能也用作保租房。
克而瑞研究中心最新報告中表示，目前大部分城市的租金回報率僅在2%左右，即便使用再貸款這樣的低成本資金，考慮到運營、人力等成本，地方國企要在保租房運營階段平衡收支也不是簡單事情。
業內人士普遍認為，地方國資下場收購，為房地產走出困境提供新路徑，但各地籌資實力面臨考驗。近期，這類收購的資金來源及成本、可持續模式、影響規模等話題備受市場關注。
保障性住房的土地成本通常遠低于商品房宅地。華泰證券研報稱，參考西安、福州的保障房將以同區位商品房價格五折左右進行配售的情況，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲房源的價格上限設定在同區位商品房價格的五折以下。
對地方政府而言，收儲的定價策略決定了這一模式能否實現可持續運營。以鄭州為例，根據國金證券測算，考慮保障性住房再貸款利率為1.75%，保租房的租金價格約為市場價的80%至95%，假設國企以市場價格的八成來收儲，那么運營保租房仍然會出現虧損，若要維持“保本微利”運營，地方政府仍然需要給予一定的貼息及運營補助。
研報稱，商品房“收儲”后用于保租房存在一定的資金缺口，這意味著各地未來有可能將存量配租型保障房轉化為配售型保障房。目前西安、昆明等13地均披露了單獨配售型保障房的建設計劃。配租型保障房的租金偏低，項目回款進度慢，資金占用壓力大。未來，配售型保障房和配租型保障房二者之間的阻點有望打通，原有空置的配租型保障房有望轉化為配售型保障房，這將有利于收儲主體資金回籠。
值得注意的是，隨著“收儲”線索的浮現，投資者對房地產行業前景預期發生改變，反映資本市場上，部分地產股最近迎來階段性上漲。（思維財經出品）■
