《投資者網(wǎng)》葛凡梅

“本來想著買房是給自己養(yǎng)老的，現(xiàn)在養(yǎng)老金還沒拿到，卻還要給自己的房子先養(yǎng)老。”近期，房屋養(yǎng)老金制度引發(fā)了廣泛的熱議。

8月23日上午，在國新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示正研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，上海等22個(gè)城市目前正開展試點(diǎn)。

在二級(jí)市場，或是此消息影響，8月26日，國檢集團(tuán)、建科股份、上海建科等房屋檢測概念股股價(jià)大漲。除此之外，房屋養(yǎng)老金制度，將對(duì)房租持有者和行業(yè)有哪些影響？

房屋養(yǎng)老金制度是什么？

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，我國正從增量房市場進(jìn)入到存量房市場。數(shù)據(jù)披露，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。

存量住房的持續(xù)增長，人均住房面積也在提升。住建部近日披露數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，1994年我國城市人均居住面積僅為18.7平方米，相比之下，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積大幅得到改善。

房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個(gè)過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類費(fèi)用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。

目前制度設(shè)計(jì)中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。

“房屋養(yǎng)老金”主要包括個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分。個(gè)人賬戶即現(xiàn)行的、已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)二十年的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)業(yè)主在購買商品房或房改房時(shí)已經(jīng)預(yù)繳過，無需另行繳存維修資金，主要用于保修期滿后的住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。

公共賬戶是房屋養(yǎng)老金制度的重點(diǎn)，其資金主要來源于公共資金，包括國有土地出讓收入、中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金等，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出。為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對(duì)相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測等公共服務(wù)，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全以及公共安全。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛發(fā)文表示，“從出發(fā)點(diǎn)來說，房屋養(yǎng)老金的核心是通過設(shè)立公共賬戶，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題。”

舉例而言，小區(qū)電梯等共有部分壞了就使用個(gè)人賬戶即住宅專項(xiàng)維修資金；但如地震之后需要對(duì)相關(guān)區(qū)域里的房屋進(jìn)行檢測，或者某樓盤出現(xiàn)涉及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來支出。

為什么建立房屋養(yǎng)老金制度？

已經(jīng)有了專項(xiàng)維修基金，為什么還要房屋養(yǎng)老金？

中國社科院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心副主任閻建軍表示，城鎮(zhèn)多層多業(yè)主住宅是既有房屋安全治理體系的薄弱環(huán)節(jié)，在現(xiàn)有制度體系下，對(duì)于多層多業(yè)主住宅的共有部分（包括房屋主體結(jié)構(gòu)、電梯、外墻面等），業(yè)主安全責(zé)任無法落實(shí)，業(yè)主委員會(huì)“有權(quán)無責(zé)”。動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金要求三分之二以上業(yè)主參加、過半數(shù)同意，門檻過高，程序漫長。

業(yè)主大會(huì)決策難、決策慢，常常導(dǎo)致房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備不能得到及時(shí)維修和保養(yǎng)，更不可能做到對(duì)房屋公共安全進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和隱患排除。

更為嚴(yán)重的是，由于住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)繳制度難以落實(shí)，部分老舊住宅維修資金嚴(yán)重不足。2004年，住宅專項(xiàng)維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用，之前的“房改房”和部分商品房沒有繳存住宅專項(xiàng)維修資金。此外，2004年左右的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格較低，以北京為例，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格在1500元/平米左右，商品房的價(jià)格集中在4000元至8000元/平米范圍內(nèi)，住宅專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額已不足三分之一，資金續(xù)籌困難。

有何影響？

房屋養(yǎng)老金制度的提出，對(duì)中國的房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。

一、促進(jìn)存量房市場的穩(wěn)定：通過為房屋維修和保養(yǎng)提供資金支持，住房養(yǎng)老金可以延長老舊房屋的使用壽命，提升市場價(jià)值，促進(jìn)二手房市場的活躍度和穩(wěn)定性。

二、推動(dòng)老舊小區(qū)的更新改造：住房養(yǎng)老金制度為老舊小區(qū)的改造計(jì)劃提供資金保障，改善居民的居住環(huán)境，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供新的商業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)城市更新。

三、利好老舊房屋的業(yè)主：住房養(yǎng)老金制度的最大受益者是居住在老舊房屋中的業(yè)主，他們可以享受到更安全、舒適的居住環(huán)境，且無需過多擔(dān)心維修資金的籌措問題。

四、引發(fā)房屋保險(xiǎn)市場的增長：隨著房屋體檢制度的落實(shí)，房屋的安全評(píng)估和維修計(jì)劃將更加透明和系統(tǒng)化，為保險(xiǎn)公司提供了更多數(shù)據(jù)支持，推動(dòng)保險(xiǎn)公司開發(fā)針對(duì)性更強(qiáng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)房屋資產(chǎn)的保障能力，拓展保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍。

五、房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理行業(yè)受益：住房養(yǎng)老金制度的實(shí)施意味著更多的市場機(jī)會(huì)，老舊小區(qū)的改造、房屋體檢和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的拓展，都將為這些企業(yè)帶來新的增長點(diǎn)。

六、政府和社會(huì)整體受益：住房養(yǎng)老金制度有助于提升城市房屋管理的效率和安全性，推動(dòng)老舊小區(qū)改造，改善城市面貌，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的整體穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

值得注意的是，房屋養(yǎng)老金制度也可能面臨一些潛在的挑戰(zhàn)。對(duì)于一些財(cái)政狀況不佳的地方政府而言，推動(dòng)住房養(yǎng)老金制度可能會(huì)帶來額外的財(cái)政負(fù)擔(dān)。此外，在一些住宅專項(xiàng)維修資金管理不善、資金使用率低的地區(qū)，新增的公共資金可能會(huì)面臨同樣的低效使用問題，仍需加強(qiáng)房屋養(yǎng)老金制度資金的歸集、使用、管理與監(jiān)督工作。（思維財(cái)經(jīng)出品）■